房地产行业:基于股市震荡对房地产行业的不确定影响的风险回报分析

股市震荡干扰楼市复苏。

最近A股市场的抛售目前来看对中国房地产市场的影响十分有限。然而,鉴于:1)主要城市住宅交易量/房价和股指走向具有高度相关性,2)同一地区主要城市房价相关性较高,我们认为任何意外的再一次股市波动可能会对深圳等主要城市的房价/交易量复苏趋势造成破坏,并可能蔓延至国内其它地区。本报告中我们着重指出了未来数月不同的股市表现假设下房地产市场的四个可能结果,但认为其中两个较为极端的情形相对而言概率较小。鉴于我们策略研究团队预计未来12个月沪深300指数的回报为25%,我们维持基本假设不变,即房价仍将逐步复苏且同比增速将于今年年底转负为正。

仍处于高位的杠杆率是主要的下行风险因素。

在本次周期中,库存已于今年早些时候触顶,但目前降幅有所放缓。如果2015年下半年主要大城市住宅交易量降至2011年下半年的周期低点(或说较我们持平的基本假设同比下降20%),则我们估算库存压力将再度升至周期峰值,从而开发商将不可避免地降价。然而,我们认为任何楼市的疲软都将促使政府出台积极政策预防恶性周期的出现,从而楼市的下滑将较为短暂,类似于之前通常持续不超过6个月的行业价量齐跌的萧条期。

警惕:深圳楼市下滑可能再度成为诱因。

在之前3次房地产下行周期中,有两次是以深圳房价下跌开始。在本轮上行周期中,深圳房价再度展现出最为强劲的上行势头,我们认为任何股市的意外波动都可能对深圳楼市构成更大的风险,因此需密切关注房价,在此建议追踪深圳中原经理指数/报价指数。

海外上市股的风险回报状况似乎更具吸引力。

我们的基本假设和悲观假设(假设海外上市/A股房地产股市净率都下探至2008年以来的低点)分别意味着海外上市开发商股存在54%/26%的上行/下行空间,A股存在14%/46%的上行/下行空间。雅居乐和瑞安房地产是我们海外上市股中的首选股(均位于强力买入名单),A股开发商中我们看好万科A(强力买入)和华夏幸福(买入),因其风险回报更具吸引力。