房地产行业6月报:销售回暖持续,投资意愿偏低

2015年1-6月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降16%和增长4.6%,投资增速创6年新低。6月推盘旺季销售保持强势,单月销售面积和金额同比分别大增49%和47%,累计销售面积同比增长3.9%,两年来首次转正。目前土地市场热度集中在一线城市上,价量同比大幅增长,二三线城市仍萎靡不振,我们判断3季度可看到投资增速企稳,但反弹力度偏弱。下半年预计行业政策仍以正面刺激为主,房价回升和资金成本降低可以支撑开发商利润率,基本面好转可持续,重申板块增持评级。建议低位布局世联行、华夏幸福等准确卡位产业转型方向的优质个股,在转型类公司中,建议精选有业绩安全垫和较强转型资源支撑的南国置业、荣盛发展、冠城大通、中南建设、滨江集团、华业资本等,并配置万科、保利等低估值蓝筹股。

支撑评级的要点n1-6月,房地产投资同比增长4.6%,比1-5月份回落0.5个百分点;商品房新开工面积同比下降15.8%,较1-5月收窄0.2个百分点;施工面积同比增长4.3%,增速较1-5月回落1个百分点;土地购置面积同比下降33.8%。6月单月土地购置和新开工面积均延续下滑态势,没有跟随销量回升出现明显好转,单月投资额同比回升至3.4%,但累计投资额增速仍惯性下滑再创新低,从先行的购地和新开工指标看,开发商投资意愿偏低,3季度末累计投资增速虽可企稳,但反弹力度也较微弱。

1-6月,商品房销售面积50,264万平方米,同比增长3.9%;销售额34,259亿元,同比增长10%,较上月扩大6.9个百分点;销售均价6,816元/平方米,同比上升5.9%,较上月扩大2.6个百分点。6月百城价格指数同比跌幅收窄,环比继续回升,深圳、上海等一线城市楼价强势上涨。6月销售延续强势,叠加推盘因素,单月销售面积和销售额分别环比上升49%和47%,累计销售面积增速自去年以来首次转正,下半年预计楼市政策依然采取扶持态度,地产加杠杆持续,销量可延续回暖。

1-6月,房地产开发企业到位资金58,948亿元,同比增长0.1%,三个月负增长后转正。由于销售回暖,单月含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升16.4%,累计增速14个月后转为正增长,单月国内贷款增速也有企稳迹象,整体货币宽松的环境有利于帮助开发商降低财务成本、维持利润率水平。

300城6月土地成交面积环比增0.5%,均价环比涨79%。1-6月,40城土地供应面积和成交面积分别同比降23.4%和降34.8%;40个城市土地累计成交金额同比下降49%。6月40城土地成交均价环比上涨95%,其中一线城市环比涨225%,二三线城市环比涨47%。6月土地成交均价环比大幅上涨,虽然成交量受制于供地量释放回升幅度有限,但整体地市需求拐点已形成,房地产投资增速企稳在即。

政策方面,6月28日央行同时降息与定向降准,继续提供宽松货币环境;国务院推动政府购买棚改服务;2014年住建部公布全国住房公积金报告,全年住房公积金缴存额同比增长12.41%。各地继续出台楼市支持政策:北京、上海下调住房公积金贷款利率;广州放宽公积金贷款申请条件;辽宁再出五新政稳定房地产市场;宁波等地出台购房契税补贴政策。