房地产行业:地市持续回暖,后续需股市企稳向好支撑

6月全国地市推出、成交均环比均涨,同比推出增加、成交下滑,出让金环比倍增。

6月全国302城推出建面1.98亿平(环比+42%1同比+5%)威交建面1.16亿平(环比+21%/同比-28%),出让金1967亿元(环比+101%/同比+12%)1-6月累计成交同比下滑4成,6月开发商拿地意愿有所恢复。1-6月累计推出建面同比_29%,累计成交建面6.15亿平(同比-40%),累计出让金7975亿元,同比下滑-37%。

分用途看:住宅成交环比增5成、商业降2成,同比皆负增长,溢价率低位水平略有回落。分城市类型看:6月一线、三四线城市推地、成交均上升,二线城市成交微降;分区域看:6月环各区域成交环比仅中西部微降1%,余者皆增长,同比仅长三角正增长;得益于上海6月的土地出让,长三角恢复趋势明显。

15年5月住宅用地流拍率下降,商业用地流标率有所升高(因太原大面积商用地流拍),表明住宅市场有好转迹象。25个城市住宅用地流标率为7.38%,环比大幅下降7.4个百分点;商业用地流标率降至17.3%,环比+7.3个百分点。

从代表城市住宅地块成交价格看,地价仍高企,溢价有所回落,优势区位项目仍为热点。一线城市上海土地地价升高,但溢价有所回升;二线城市天津、杭州、武汉、重庆地块价格总体上涨,有不同程度的溢价;三四线城市惠州地价相对稳定。

从2014年1-12月主要城市住宅用地销供比来看,一线城市中深圳供地减少显著,北上广供地相对去年同期更充裕,供求关系得到改善;二线城市供地相对减少,供需趋于平衡;多数三四线城市供地相对去年同期仍更多,去库存过程仍漫长。

今年行业政策持续利好,多次降准降息和开放房地产行业的融资渠道,降低房企的融资成本;同时各地政策持续加码,促进住房消费。目前行业销售回暖,一线带动二三四线城市逐步复苏,库存去化压力有所缓解,房企盈利回升,拿地积极性有所提高,特别是一二线城市潜力大的项目竞争优势明显。但此次股市出人意料暴跌之后,股市财富缩水或传到楼市,造成部分居民家庭购买力下降,同时会影响房企资本融资,对住房和土地的需求产生负面影响。若未来1-2季度股市上升并在一定水平上企稳并持续向好,股市财富效应有望支持楼市购买力并增加住房需求,土地市场有望持续回暖;否则则反。