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万科A:万科物业改造升级,推进平台化发展

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公告:

2015年6月26日,万科(000002.CH/人民币13.43;2202.HK/港币18.34,买入)公告董事会通过关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案,具体决议如下:1)同意万科物业业务通过市场化道路,追求快速增长的总体策略。未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,鼓励通过并购与合作实现快速增长,鼓励开展更多物业服务的创新,做深社区服务,提升物业服务竞争力;2)同意万科物业业务引入事业合伙人机制。面向万科物业员工参与设立的持股主体增发10%股份,其中3.3%在2015年内分配给物业员工,剩余6.7%待未来在满足设定的考核指标后,再转让给物业员工。

点评:

万科物业进行改造升级,有望更高速、更高质增长。根据万科周刊数据,万科物业成立24年后,目前已布局全国59个城市,管理面积超1.1亿平米,覆盖65万户家庭,还管理超1.2万亿元客户资产,累计物业费收缴率达到96.11%,并且根据被中国物业管理协会报告,万科物业的综合实力排名全国首位,并在管理规模、总资产、年经营收入、年纳税总额等分项均为行业第一,但在利润率表现以及规模增速方面表现一般。而本次万科物业的市场化改造之后,公司将由原先内生增长向外延扩张转变、由原先简单物业服务向更创新社区服务延生,并将引入事业合伙人机制,绑定员工利益,激发公司活力,这将推动万科物业实现更高速、更高质的增长。

物管市场空间广阔,万科物业市占率提升空间巨大。根据中国物业管理协会公布数据,截至2012年全国管理物业总面积为145.3亿平米,同期TOP200的物业管理企业占比仅为13.6%,并且同期物业管理公司总数高达7.1万家,在此基础上我们估算截至2014年总面积已经达到161.3亿平米(作为物业存量市场,未来市场规模仍将持续增长),同期行业龙头如万科物业和彩生活的管理面积分别为1.1亿平米和2.1亿平米,分别占比仅为0.7%和1.3%,可见物业管理行业小而分散的特点尤其明显,未来集中度提升空间巨大,万科物业作为龙头的规模增长空间也值得期待。

推进“互联网+”平台化发展,对比彩生活估值可达150亿。根据万科周刊信息,万科物业将采用移动互联网技术的应用进行“互联网+”改造,通过构建“睿服务”FIT模型,将物业管理中的人、设备和事件数据化之后用互联网技术连接起来,由此实现减少基层成本人员、减少职能部门、提升基层创收人员、提升物业透明度、提升物管服务质量;同时也由此构建了“睿平台”,并以此为线上中心,而线下服务将外包出去,或由不同的主体来参与,类似于微信构建自己的O2O生态圈,这将利于公司获得更高速、更高质的增长。另一方面,参考彩生活2014年市盈率为53倍,按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍,因而我们估算万科物业估值可达150亿元。

积极尝试行业内转型升级,重申万科A股、H股买入评级。作为行业龙头,万科销售持续领先行业,市占率不断提升,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势,预计在后续行业整合并购过程中公司将继续受益于集中度的提升;另外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极进行行业内的转型升级,其中近期产业地产中物流地产也正式大力拓展,同时此次物业业务市场化运营也将获得更优质增长;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,重申A股、H股买入评级。





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