房地产行业2015年中期策略:行业复苏进行时,房企多元化经营趋势加快

行业复苏进行时。1)房地产销售:5月份商品房销售创年内新高,主要城市去库存加快;全国商品房销售额和销售均价同比增速均创近20个月新高。2)房地产投资:逐步回暖。5月份,房地产当月投资创下年内新高,同比和环比分别增长2.45%和22.86%。1-5月份,房地产投资同比增长5.5%,降幅较1-4月份有所收窄。房地产新开工出现触底回升迹象。3)土地市场:触底企稳。今年前5月,全国购置土地面积同比增速降幅收窄。土地平均购置价格增速逐步回升。4)房地产融资环境明显改善。受房地产政策宽松以及降息降准影响,房地产开发贷款增速出现明显回升。2015年一季度,房地产开发贷款同比增长26.05%,增速达2010年9月以来新高;主要金融机构新增房地产贷款和新增个人购房贷款同比分别增长24.64%、16.07%,增速均为2014年3月以来新高。5)区域分化明显,一线城市反弹力度较大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势,房地产市场调整时弹性较明显。

房地产行业长期展望:需求和盈利拐点探析。需求拐点:1)老龄化进程加快,影响房地产需求释放。2)城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱。3)租金回报率偏低,投资属性减弱。盈利拐点:1)土地供应偏紧,价格涨幅较大。2)房企毛利快速增长期可能已经过去。

2015年房地产市场研判:整体属于弱复苏。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点,投资属性已明显减弱,因此我们预计2015年房地产市场将企稳回升,整体处于弱复苏,大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势,一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。

房地产多元化经营趋势加快。在传统住宅行业面临拐点的前提下,房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局,包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面,房企积极参股或控股其他行业,实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大,中小房企的多元化经营趋势将加快。未来,我们预计大型房企的转型也将逐步落地。

政策宽松将依然是主基调。由于短期来看,房地产市场不见底,宏观经济难言见底回升。因此政府对房地产的救市态度不会发生改变。我们预计货币政策将继续保持宽松,下半年进一步降息降准的概率较大。我们认为2015年房地产市场整体处于触底回升趋势,初步预测回升趋势将持续至明年上半年。由于从房地产需求、盈利和经营模式看,行业发展将经历拐点,因此房地产市场本次反弹幅度有限,维持前期弱复苏观点。维持行业“看好”评级。重点推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、世联行(002285)和首开股份(600376)。

风险因素:政策利好及房地产销售回升不及预期。