中国开发商:预计下半年表现强劲将更多受益于房价上涨而非销量增长;买入海外股

预计下半年将持续复苏但更多受益于房价上涨,销量增长的影响较弱.

5月份主要城市的房地产周均销量接近历史高点,70个大中城市房价指数月环比增幅也在房价连续12个月下跌之后转为正值。我们预计未来销量月环比改善幅度较小,同比增速也将因去年四季度基数较高而处于较低水平,而更多城市的房价将会复苏,我们预计接近年底之时288个城市中将约有半数出现同比上涨。以上预测均与我们此前预期相一致。

历史上,房价月环比上涨之后股价表现强劲.

2009年和2012年时,MSCI中国房地产指数(海外股指)和万得A股房地产指数(内地股指)在当年4月份和6月份广受关注的70个大中城市房价指数月环比转负为正之后3个月和6个月时的涨跌幅分别为+50%/+47%和+36%/-12%。今年5月份该房价指数环比再次转为正值,但MSCI中国房地产指数却在6月份下跌18%,而A股房地产指数则上涨22%。

...但在房价同比涨幅转为正值之后股价涨势较弱甚至有所下跌.

2009年和2012年房价指数同比进入正值区间后股指涨幅都有所走弱甚至出现下跌,同时分别伴随着销量同比/月环比涨幅下降(2009年)或销量增长放缓/下降(2012年)以及放松政策转向的初步迹象。对于本轮周期,我们预计:1)房价指数同比将在今年年底转为正值;2)当前有利政策持续的时间将更长从而为经济改革提供足够缓冲/基础,这意味着股价面临的不利因素可能在今年年底才会出现。

尽管如此,一旦房价意外加速上涨,则可能会降低购买承受能力并抑制房地产成交量。我们认为,对于研究范围内海外上市股而言,销量是推动估值由当前低位复苏的更重要因素。

看好估值具吸引力且深圳/上海业务占比较高的股票.

我们认为研究范围内内地上市开发商的估值总体合理,市盈率(或市净率/净资产回报率)略高于2008年以来的长期周期均值。近期海外上市开发商股价回落之后,我们预计研究范围内海外上市开发商将在房价复苏的初期阶段出现追涨。买入建议:雅居乐(位于强力买入名单)、瑞安房地产(位于强力买入名单)、万科A(位于强力买入名单)、碧桂园、万达商业、仁恒置地、合景泰富、保利H、华夏幸福、招商地产B、华侨城、保利A。卖出建议:恒大地产、世茂股份、金地集团。