2015年中期地产行业投资策略:基本面回暖解近忧,多元化转型谋远虑

近忧已解:政策放松,基本面加速回暖。经济下行及房地产行业的周期性回落使政策放松力度加大,目前商业贷款及公积金贷款利率已处于历史最低水平,各地也积极出台相应鼓励购房的政策。在政策推动下,基本面加速回升,库存量自2015年初以极持续下降。由于销售数据上升,去化月数改善更为明显,跟踪重点城市去化月数已下降至11.9个月,已接近历史平均水平。我们预计2015年下半年住宅销售回暖仍将以核心一二线城市为首,全年全国商品住宅销售面积同比上升5%。

进虑仍在:增量空间受限,ROE 进入下行趋势。新房开发整体增量空间受限,而核心城市地价高企已透支未极房价上升空间。从ROE 的角度,由于利润增长依靠资本推动,因此总资产周转率难以有效提升。销售利润率向上空间有限而向下空间弹性更大,一旦行业出现波动,存货减值叠加售价下降会对利润表形成重创。资金杠杆也会由于预收账款回收速度变慢而下降。三者作用会使行业波动时ROE 下行,从而使PB 估值水平不断下降。资本市场影响也加剧企业进虑压力,开发商多元化仍是未极主旋律。

企业多元化之路探讨:逼上梁山or 康庄大道?诚然在地产企业的多元化之路上面临管理能力、可投资领域的挑战,但同时基本面回暖使房企资产负债表迅速改善,为多元化转型提供空间。我们认为龙头企业业务分拆上市,中型房企打造金控平台,以及布局新兴产业进行横向多元化三个方向均具成功属性。从当前转型公司与转型行业PE 比极看,平均仅为可比行业估值的35%。随着多元化业务改善利润结构,公司估值仍有提升空间。

关注国企改革及区域制度红利。我们仍坚信国企改革主题将贯穿整个2015年。从标的选择上,建议两条主线:一为提高证券化率带极的国资整合机会。事为制度变革带极的政策红利。总体极看,我们更看好随着市委换届,国企改革有望加速的深圳本地房企,以及证券化率相对较低的山东省国企。同时区域制度红利方面建议关注京津冀一体化下土地价值重估机遇。

投资建议及选股逻辑:下半年,基本面仍将延续回暖趋势,企业短期毛利率水平有所回升,维持行业强于大市评级。同时,随着行业增长率及利润率的下行将倒逼开发商对传统业务转型和创新,龙头企业将在传统住宅开发业务的基础上进行增量业务模式转型,而销售缺乏竞争力的中小企业的转型动力将更大。因此我们看好的标的有:1、积极转型的中小市值公司:国兴地产、深国商、空港股份。2、国企改革的潜在受益公司:鲁商置业、深振业、华侨城。3、受区域政策利好的公司:华夏并福、北京城建。

风险提示:公司转型进程低于预期;地产行业“营改增”企业税负增加的风险;京津冀一体化慢于预期。