房地产行业-对近期一线楼市回暖的点评:楼市越好,越看转型

事件:近期,市场又重新开始讨论楼市进入新上升周期,投资是否该重回蓝筹股,我们从自上而下的角度来进行解答。

基本面>销售,基本面好不好,看的是有无新增资金流入,对于房地产,还没有

从报表角度,销售体现在利润表中营业收入项,而最终我们需要看的是ROE,这正处在趋势下滑中,同时,下滑的因素并不是房价、地价走势,而是在于需求下降导致无法继续走高周转路线。

我们在中期策略《时代之交,时运之佼》中详细论述了,毛利率见顶在2011年、ROE见顶在2013年,之后将向全社会平均ROE靠拢,下降至9%(上市企业统计口径),且会呈加速回归,从国际上也能看到,实体经济各行业中,没有任何一个行业ROE能够长期超越社会平均水平。所以,从逐利的角度,新增资金进入房地产行业在当前难以看到。

而是否投资看的是3年周期,从阶段论看,现在是去库存阶段,那什么时候投资能起来?我们判断需要先经历市场洗牌过程

一个楼盘从拿地到售罄大多需要3年时间,在当前财富效应带来的仅短期表象回暖基础上,开发商不会有冲动重新拿地,同时,从房地产周期看,现在还在去库存阶段,判断标准是销售增速和开工增速的进一步拉大。

既然有很多开发商可能不再拿地了,那么投资在短期内就不会有明显好转,同时,大开发商纷纷发布战略进行产业链延伸方向的转型,体现了龙头企业带头转型,市场需要洗牌过程,使得中小房企手中的储备向大企业集中,以减少大企业的市场竞争,达到市场化的集中度提升。

当前,也就是投资好转之前,转型个股机会远大于蓝筹

简单计算,100亿元货值的公司,当房价上涨20%,那就多出来20亿元的现金,如果用于转型收购,按照当前市场给PB差,大多估值能到100亿元,也就是说,100亿元货值在当前市场上能给到200亿元市值(本身100亿元+一二级市场增值100亿元),考虑到现在去库存+投资没起来的阶段,坚定看好转型公司,推荐建发股份、北辰实业、华业地产。蓝筹的机会,等待4季度。

风险提示:市场洗牌不成功。