地产行业动态跟踪报告:单月投资略有改善,销售额累计增速同比转正

事项:统计局公布2015年1-5月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额3.23万亿元,同比增长5.1%。新开工面积5.03亿平米,同比下降16.0%。商品房销售面积3.60亿平米,同比下降0.2%。土地成交价款2192亿元,同比下降25.8%。

平安观点:

单月投资额略有好转,整体依旧疲软:5月单月房地产投资同比增长2.4%,较4月增速略微回升1.9个百分点。单月新开工及土地购置面积同比分别下滑12.8%和26.3%,降幅较4月收窄2.2个和7.4个百分点。在建面积仍是拉动投资增长的主要动因,但受新开工持续收缩影响,5月末在建面积同比增速进一步下滑0.9个百分点至5.3%。1-5月全国房地产开发投资额3.23万亿元,同比增长5.1%,增速较前4个月下滑0.9个百分点,为2009年5月以来新低。前5个月累计新开工及土地购置面积同比下滑16%和31%。尽管在宽松货币及行业政策双重刺激下,单月销售已连续2个月同比增长,但考虑投资的滞后及依旧较高的地价和库存,预计短期开发商投资仍将审慎。

累计销售额增速同比转正,房价止跌回升:5月11日央行再次降息,贷款利率降至历史最低水平,宽松货币刺激下,5月全国楼市延续回暖势头,单月商品房销售面积及销售额同比分别增长15.0%和24.3%,单月增速创近18个月新高,其中十大核心城市复苏更为强劲,单月销售面积同比增长达68.6%。1-5月全国商品房累计销售额增速亦同比转正,由上月的下跌3.1%提升至增长3.1%,核心城市库存量环比上月亦下降2.6%。成交回升背景下,5月百城房价止跌回升,环比上涨0.45%,一线城市房价更是环比上升1.48%。验证了我们此前报告中多次强调的,在开发商放缓开工加快推盘去化的背景下,基本面已由销量拐点迈入库存拐点,并最终伴随核心城市房价复苏。

持续宽松货币政策下,行业资金面延续弱改善。1-5月房企到位资金4.60万亿,同比下降1.6%,较前4个月收窄0.9个百分点。受成交持续回暖影响,定金及预收款同比下降4.2%,降幅较前4个月收窄2个百分点。宽松货币政策下,个人按揭贷款同比增速亦由前4个月的2.1%上升至4.4%。但受到居民个人资产重新配置影响,房产投资价值受到新兴投资渠道的冲击,我们判断未来房地产行业的资金面仍将维持弱势,结构性的机会在于房企融资成本下行,龙头房企有望进一步降低目前高企的净负债率追求更加稳健的财务结构。

投资建议:政策累积将带动基本面持续复苏,地产板块具有基本面和政策面双重支撑,且地产板块年初至今涨幅靠后,相对估值仍处低位,战略配置价值明显。个股方面,仍遵循国企改革和转型两条主线,持续关注转型标的国兴、深国商、金科,国企改革标的鲁商置业、空港股份、深振业、天健集团。同时建议关注业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏幸福、世联行、泰禾。

风险提示:宽松政策转向风险。