5月统计局房地产数据点评:短期财富效应看销售,长期基本面恢复看投资

事件:5 月全国商品房销售额、销售面积分别为6670 亿元、9611 万平方米, 分别同比上涨24.3%和15.0%;新开工面积14549 万平方米,同比下降12.8%;开发投资额8623 亿元,同比上升2.4%;资金来源9687 亿元,同比上升1.7%。

楼市复苏逻辑切换至财富效应,投资者占比高的城市带动楼市躁动

5 月全国商品房销售额、销售面积分别为6670 亿元、9611 万平方米, 分别同比上涨24.3%和15.0%,增速较4 月的+13.3%/+7.0%继续好转,对标去年同期第一批城市开始限购放松,当前楼市销售回暖力度较大,环比提升16.7%已经达到接近2009 年和2012 年同期水平。

按照我们以前的分析框架,也即购房者、开发商、银行三者的之间的关系,在假设购房者购买力不变的情况,降息周期带来银行降价(利率打折),最终使得开发商不必降价,这一阶段已经走完,接下来进入第二阶段,而当前这次也是特殊的一次,也就是购买力发生变化下的楼市周期。我们判断,由于股市财富效应,以投资者占比高的城市楼市将率先复苏, 趋势性叠加银行的低利率,房地产重新成为投资工具。

基本面好转依赖新增资金流入,当前低于GDP 的增速说明仍需时间

新开工面积14549 万平方米,同比下降12.8%;开发投资额8623 亿元, 同比上升2.4%;资金来源9687 亿元,同比上升1.7%。投资有所恢复,但增速相比于销售差距进一步拉大,是否会有新增资金入市成为基本面是否改善的关键。

重新成为投资工具的房地产,其持续性需要经历去库存结束,从目前新开工数据仍然同比负增长看,这一过程暂未走完。我们认为,从大的逻辑上,GDP 增速下降至7.0%,而地产投资增速仅为2.4%,也就意味着地产拉动低于行业平均水平,对比全球各国历史,并没有任何一个国家地产投资能够持续超越GDP,那么,地产基本面好转,仍然需要时间转换。

基本面好转之前,请认准转型公司,4 季度做好上车蓝筹准备 我们认为,基本面好转将带来蓝筹大机会,监测指标是投资增速和新开工增速,当前时点未到,但考虑到持续的地产投资增速GDP 增速将带来负贡献,不排除新刺激政策出台,我们预计将在4 季度看到,当前时点, 请继续认准转型公司,主要推荐建发股份、北辰实业、华业地产,蓝筹的准备推荐万科A 和首开股份。

风险提示:投资增速长期低迷