上实发展:夯实主业,多元发展

关注1:定增解决同业竞争,扩大规模

公司发布了定增预案,收购上投控股100%股权。上投控股是上海上实的全资子公司,与公司同属于上海实业(集团)有限公司控制。本次收购目的是为了解决上市公司与上实集团下属企业房地产开发业务的同业竞争问题,将集团下属优质地产资源注入到上市平台。公司近三年签约销售额都在40-50 亿元规模。此次收购的标的包含6 个房地产项目及1 个物业管理公司,可售面积在50 万方左右,预计新增货值80-100 亿元,公司规模将上一个台阶。

关注2:区域聚焦、城市深耕、主业升级 公司在地产业务上的战略为区域聚焦,城市深耕,主业升级。

在地理布局方面,公司作为上海本土企业,发挥本地资源优势,聚焦华东区域。

公司积极延伸地产产业链,进行主业升级,打造金融地产、文化地产和养老地产。此次定增募投项目之一的青岛国际啤酒城改造项目即金融地产的代表作品,项目位于青岛的金融核心区,部分写字楼是为金融机构量身定制的办公楼,旨在通过房地产将金融产业引入进来。此外,公司通过设立“上海实银股权投资基金管理中心”、“嘉兴银锐远略投资合伙企业”,推动公司融入地产金融化趋势。

关注3:依托主业,多元发展

在经济结构优化升级,行业调整向纵深迈进的行业背景下,公司在依托主业的基础上,也在积极拓展新的产业。公司对新兴产业方面的考虑是依托主业、服务主业。此次定增募集资金部分用于收购龙创节能股份。龙创节能是一家致力于提高建筑的能源使用效率的公司,为客户提供合同能源管理、清洁能源、暖通空调设备、高效制冷供热系统、分布式能源站、高效配电与储能、楼宇自控系统、能源监测服务等综合能源节能方案。除此之外,公司5 月份公告设立“上海帷迦科技有限公司”,致力于结合“互联网+”等相关技术手段,通过对存量物业的二次开发,采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式,为创业者提供全方位创业服务的众创空间及生态体系。

结论:公司是上海市政府重点扶持的国有大型企业集团,公司依托本地资源优势,深耕华东区域市场,启动非公开发行股票,将集团下属优质地产资源注入到上市平台,并在升级主业的基础上,在建筑节能、互联网+等领域进行积极探索。假设公司定增年内顺利完成,预计公司2015、2016 年净利润12.80 亿元、15.08 亿元,摊薄后eps 分别为0.49 元、0.60 元,PE 分别为39.6 倍和32.3 倍,给予“推荐”评级。