全国房地产市场月度追踪:4月份房地产投资/土地成交创09/10年来新低

2015 年4 月房地产销量同比增加7%,销售均价同比上涨6%。

4 月份全国商品房交易量为8,100 万平方米,同比增长7%,但环比下降14%。历史数据显示,4 月份全国房地产销量往往弱于3 月份。我们每周追踪的大城市高频数据显示4 月份周平均销量较3 月份高17%。我们意外地发现,与我们所观察的大城市数据不同的是,统计局显示4 月份销售均价环比上升10%/同比上升6%,而后者月环比基本持平、同比甚至出现下降。从地区看,4 月份东部、中部和西部地区的销售面积同比分别强劲增长9%、6%和5%。

房地产新开工面积持续下降令房地产投资显著减速。

4 月份全国完成房地产开发投资总额人民币7,020 亿元,同比上升1%(而3 月份同比增幅为7%,2014 年全年上升19%)。4 月份新开工面积同比下降15%至1.20 亿平方米(2015 年3 月同比下降19%)。2015 年1-4 月份,房地产投资、新开工面积、竣工面积和施工面积同比增速分别为+6%、-17%、-10%和+6%。从地区看,中部地区房地产投资的放缓幅度最大。

土地出让金额降至2009 年4 月以来的最低水平。

我们对302 个主要城市土地购置活动的监控显示,4 月份土地出让面积环比下降43%/同比下降51%,创2009 年4 月以来的最低水平。土地出让金额环比下降32%/同比下降57%,创2009 年6 月以来的最低水平。而土地成交均价为人民币1,190 元/平方米(较2009 年平均水平高20%)。未限购城市和此前限购城市的住宅土地出让同比和环比均大幅回落至2010 年初(该数据发布)以来的最低点。

开发商已公布的4 月份销售业绩环比上升。

我们研究范围内有21 家开发商公布了4 月份销售数据:总体销售面积环比上升11%,同比上升31%,合同销售额环比上升16%,同比上升11%,销售均价环比上升3%,同比下降10%。

交易建议。

土地出让和房地产投资持续萎缩,会令房地产市场重新恢复供需平衡局面。我们认为近期推动需求的相关政策(抵押贷款政策松动、降息)将继续改善交易量。买入建议:雅居乐(强力买入名单)、瑞安房地产(强力买入名单)、万科A(强力买入名单)、碧桂园、万达商业、仁恒置地、合景泰富、保利置业、华夏幸福、招商地产B、易居中国、乐居、华侨城和保利地产。卖出建议:恒大地产、世联地产、世茂股份、金地集团。