房地产行业:投资依旧疲软,单月销量同比转正

事项:

统计局公布2015年1-4月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额23669亿元,同比增长6.0%。新开工面积3.58亿平米,同比下降17.3%。商品房销售面积2.64亿平米,同比下降4.8%。土地成交价款1571亿元,同比下降29.1%。

平安观点:

投资不起政策不止,1-4月房地产投资依旧疲弱:1-4月全国房地产开发投资额2.37万亿元,同比仅增长6.0%,增速较前3个月下滑2.5个百分点,地产投资依旧疲软。

其中4月单月投资增速0.5%,仅高于去年12月的-1.9%,为近年单月同比增速次低点。

分细项来看,开发商拿地及开工热情依旧低迷,4月单月土地购置及开工面积同比分别下滑33.7%和14.9%,前4月累计土地购置及开工面积同比分别下滑32.7%和17.3%。

开工放缓的背景下,施工面积同比增速持续进一步收窄0.6个百分点至6.2%。尽管在持续宽松的货币和行业政策刺激下,近期销售已有较明显改善,但在地价及库存高企阶段,预计短期开发商投资仍将审慎,维持三季度前地产投资难以实质改善的判断。

单月销量同比转正,销量拐点迈入库存拐点:货币及行业政策双重刺激下,市场成交逐步回暖,4月单月销售面积同比增长7%,为去年2月以来,单月同比增速首次转正。1-4月全国商品房累计销售面积2.64亿平米,同比下降4.8%,降幅较前3月收窄4.4个百分点,低于30个大中城市同比上升6.6%的表现,显示一二线城市成交复苏更加强劲。成交转暖的背景下,十大城市去化周期由3月末的16.2个月下降至4月末的16.0个月,预计未来将进一步下滑。整体来看,在开发商加大推盘去化而降低新开工的背景下,基本面已逐步由销量拐点迈入库存拐点,并最终将伴随核心城市房价复苏。

居民个人资产重新配置趋势难转,房地产行业资金面微弱改善。1-4月房企到位资金3.63万亿,同比下降2.5%,较一季度收窄0.4个百分点。受成交持续回暖影响,定金及预收款同比下降6.2%,降幅较前3月收窄2.2个百分点。货币政策持续放松背景下,个人按揭贷款同比增速亦由一季度的1%上升至2.1%。但受到居民个人资产重新配置影响,房产投资价值受到新兴投资渠道的冲击,我们判断未来房地产行业的资金面仍将维持弱势,结构性的机会在于房企融资成本下行,龙头房企最为受益,同时我们判断开发商将进一步降低目前高企的净负债率追求更加稳健的财务结构。

投资建议:政策累积将带动基本面持续复苏,地产板块具有基本面和政策面双重支撑,目前龙头地产股2015年PE11倍,在市场风格切换中具备配置价值。同时在经济转型过程中,房地产行业也面临支柱产业向一般行业转变,我们看好具有转型潜力及动力的公司国兴地产、深国商,国企改革标的深振业、天健集团、鲁商置业,以及业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司世联行、华夏并福、泰禾集团。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。