房地产行业:降息通道继续,积极配置龙头+转型双主线

政策消息:央行决定,自2015 年5 月11 日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3 倍调整为1.5 倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自2014年11 月22 日以来的第三次降息,也是年内第二次降息。

政策点评:

降息继续减轻购房还款负担,宽松货币形成房价支撑。央行第三次降息,存贷款基准利率下降25 个基点。从购房成本角度,降息后,5 年期以上贷款利率从5.90%下降至5.65%,降息后100 万元基准利率房贷每月还款6,964 元,下降143 元,降幅2%,从降息效应上来看,边际影响有所下降,但随着商业贷款、公积金贷款政策放松,改善需求可以预期平稳释放。从房企角度,降息会减低房企降价促销的意愿,对广大库存犹高的二三线城市房价形成支撑。

一线城市成交弹性强,二三线城市缓慢去库存。目前十大城市库存总量仍在高位徘徊,但京沪广深四大一线城市4 月份商品房成交面积同比增幅达到49%,成交弹性如我们预期表现良好。从土地市场来看,40 大中城市住宅用地成交量回暖迹象不明显,但4 月起成交溢价率有反弹。整体来看二三线城市今年处于漫长的去库存阶段,而土储集中于一线城市的房企有望获得土地重估。

积极政策环境托底景气,积极配置地产板块龙头+转型双主线。降息周期持续中,我们维持对地产板块增持的总体看法。继续对地产板块中两类企业——切入高成长行业的转型房企和整合+重梳成长逻辑的龙头房企的看好,我们的推荐组合不变,建议转型股中首选冠城大通,低估值+转型潜力巨大,五六月催化剂集中释放,以及中南建设,转型机器人产业,员工持股激发企业活力,另外推荐持续关注天宸股份、中洲控股、建发股份、天健集团、世联行、深振业;龙头股中除招商地产外,首选保利地产,其次是万科、华侨城、华夏幸福。