房地产行业对央行降息的点评:存款利率市场化尾声,利好按基准定价的个贷

事件: 5月10日晚,央行宣布对称降息,贷款/存款基准利率均降低25bp,并扩大存款上浮倍数限制至1.5倍,前一次是2015年3月1日,上调为1.3倍。

经济差+货币投放+成本下降=强制投放向个贷。

一方面,组合拳作用于银行资金成本,SHIBOR 利率代表的银行资金成本大幅下降,在此基础上进行的降息,势必带来银行增配个贷,原因在于有了降准的资金供给、有了资金成本下降,在经济差、坏账高的背景下,降息和利率市场化同时进行将使银行风险偏好进一步回归,将资金强制投放至近乎无风险的个贷,而这一趋势在经济企稳回升之前不会改变,因为除个贷外暂无法找到替代品种。

另一方面,对于开发商来说,从全国来看,房价风险并没有得以解除,开发商的融资渠道仍然会以直接融资为主,同时投资和开工会因房企净利润率、进而选择转型的原因保持低位,对银行资金需求在下降,两方面决定银行对开发商的配置仍将低位。

存款端利率市场化基本完成,个贷按照基准利率定价显得更为利好。

目前SHIBOR 利率下降至3.2%,同时余额宝等货币基金利率下降至4%附近,此次上调存款上浮限制后,一年期存款利率达到3.4%,考虑到降息后货币基金利率可能进一步走低,存款端利率市场化基本完成。

贷款端的利率市场化更早一步完成,但个贷仍然采用基准利率上下浮的方式进行放贷,由于“折扣”这个终身标签的存在,使得购房者会更加积极,因为存款端利率市场化在下一个利率上行周期中,将对以“固定成本”计价的个贷带来冲击。

本次降息发生在楼市略有转暖背景下,推波助澜利好地产板块。

根据我们统计的47个城市成交数据,3月下半月以来回暖趋势较为明显,同比增速从7%上升至20%以上,以一线城市表现最为明显。房价方面,全国房价降幅收窄,同时一线城市除广州外,已经开始回升。

我们认为,降息开始从影响存量资金扩展至影响新增资金,原因在于降准提高了可贷货币,而降息影响配置渠道,增配个贷利好地产,推荐一线龙头首开股份,全国龙头万科A 和保利地产,区域龙头中南建设、北辰实业、建发股份、中天城投,同时,继续推荐彻底转型华业地产。

风险提示:因银行息差收窄导致个贷投放力度不足。