万科A:万科H股定价分析,短期转板事件对万科A股股价影响已然不大

事件:

万科1月19日公布B转H股方案,拟将已发行的境内上市外资股(B股)总计1,314,955,468股(占总股本的11.95%)以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易,变更为在香港联交所上市的境外上市外资股(H股),我们认为,考虑到公司在业内的龙头地位、良好的成长性以及在境内外投资者中较高的认同度,方案通过概率大。

投资要点:

万科H股合理估值区间为10-12X。为给予万科H股一个尽量准确的股价,我们选择了经营规模、项目布局、治理结构等与其非常接近的中国海外发展(0688.HK)作为参照基准。中国海外发展1月21日收盘价24.70港元,以机构一致预期2012年EPS1.97港元计算,对应的PE是12.54X。从近年来的净利润率、存货周转率以及销售额增速等指标来看,中国海外发展均略优于万科,我们认为万科H股PE应当略低于中国海外发展,合理区间是10-12X。

万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。以机构一致预测2012年EPS1.4港元计算,万科对应的H股股价区间为14.00-16.80港币,折算成人民币为11.23-13.47元。同时,考虑到金融股H股较A股普遍有10%左右的溢价,万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。万科A股1月22日收盘价为11.76元,单就B转H股角度而言,在行业现有估值水平下,万科A股股价已经趋于合理。

投资建议与评级:

我们认为,从短期来看,转板事件对公司A股价格影响已然不大,但从中长期看,B股转H股有助于构建公司双海外融资平台,降低融资成本过高对公司经营发展的制肘,显著改善公司基本面。公司2012年新增储备面积1831万平米,是同期销售面积的1.4倍,积极扩张态势明显,预计公司2012-2014年EPS分别为为1.06、1.34、1.75元,维持公司“买入”评级。

风险提示:

行业调控升级,公司股价承压。