房地产行业:货币政策与行业政策轮动,基本面持续复苏

事项:央行宣布自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。并对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点,并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点。

平安观点:

再次降准对冲经济下行符合预期,力度略超预期:1季度经济数据已显示经济内生性压力加大,再次降准旨在托底经济对冲下行符合市场预期。1季度地产投资、新开工及土地购置数据均低于预期,并且新开工的持续下滑或进一步遏制地产投资,而房地产产业链无法企稳将加大宏观下行压力。此次降准1个百分点,结构性降准2-3个百分点,有助于释放流动性降低中长期资金成本。

房地产投资恢复需时间换空间,不排除再次出台行业政策:目前,遏制房地产投资恢复的两大要素,一是未极房价涨幅缩小而地价高企挤压行业利润,遏制投资热情,二是可售库存仍在高位,开发商缩减新开工规模确保现金流安全。同时虽然政策春风不断,但1季度资金到位情况仍显示实际资金支持有限。因此,我们认为房地产投资恢复需要等待绝对库存下降后房价恢复及开发商资金改善,时间窗口判断为3季度。因此,上半年将维持货币政策和行业政策交替出台,不排除未极降低首套房首付比例及税收优惠政策出台。

政策叠加效应加速显现,基本面将由销量拐点进入库存拐点:政策叠加效应及行业季节性回暖将推升成交量持续环比回升,开发商加大推盘去化而降低新开工,基本面有望由销量拐点进入库存拐点,并最终伴随核心城市房价复苏。

投资建议:政策累积将带动基本面持续复苏,地产板块具有基本面和政策面双重支撑,目前龙头地产股2015年PE9倍,在市场风格切换中具备配置价值。同时在经济转型过程中,房地产行业也面临支柱产业向一般行业转变,我们看好具有转型潜力及动力的公司深国商、中洲控股、国兴地产,国企改革标的深振业、天健集团、鲁商置业,以及业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏并福、世联行、泰禾集团。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。