房地产行业:财务和经营杠杆双降,房企估值提升

事件:4月19日晚,中国人民银行决定,1)下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点;2)对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点;3)对农发行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;4)对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行,可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

降准支撑个贷为银行的避险港。

近期央行已经通过SLF 等工具释放流动性,SHIBOR1M 利率在4月2日之后开始出现大幅下行,半个月内从5.0%下降至4.3%,当前在一季度宏观经济数据公布之后,再次释放流动性,意味着对经济的下行预期进行托底。

自2014年11月首次降息以来,已经出现了2次降息、1次降准,政策的累计效应将显现,按照当前的贷款情况看,有项目不敢贷的状况已经是银行面临的首要问题,个贷作为避险港,将使得银行从资金成本考虑到机会成本考虑,贷款利率折扣也将增加,从当前的普遍9折继续降低的概率增加。我们预计该次降准对个贷影响的传导路径为:银行资金增加à资产配置使得银行被迫投放货币à增加对低风险资产如债券等配置à降低市场资金成本à个贷在基准利率不变的情况下折扣增加。

从企业降杠杆,到居民加杠杆。

银行对开发商的资金支持已经大幅下降,这是银行内部对房价风险的“厌恶”,同时,对个贷支持力度的加强,也就意味着杠杆率将从开发商转移到个人。按照降准1个百分点测算,考虑货币乘数基础上,测算投放货币5万亿元,历史平均个贷占比22%,对应个贷投放约1.1万亿元,而2014年个贷投放总计为2.2万亿元,也就意味着潜在增速为50%,同时,历史高峰期的贷款为2.3亿元,也就意味着今年的货币供给将是取之不尽用之不竭。

当前居民杠杆率(个贷余额/储蓄余额)约为23%,处在十分健康的状况,远好于重点上市开发商平均69%的净负债率,这也为居民加杠杆创造条件。

通过资本市场降财务杠杆、通过住房销售降经营杠杆,房企估值提升。

开发商能够通过资本市场降低财务杠杆,但是经营杠杆需要楼市解决,当前降准能够带来经营杠杆的切实下降,推荐加快周转切实有利的两类公司,即蓝筹和转型,蓝筹推荐北辰实业、建发股份、首开股份和万科A,转型推荐华业地产、合肥城建、中南建设。