房地产3月报:投资加速降温,政策全面落地

2015 年1-3 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降18.4%和增长8.5%,销售面积和销售额分别同比下滑9.2%和9.3%。3 月房地产投资增速的加速下滑在预期之中,预计后续跌幅放缓,下半年企稳回升。目前政策基本落地,2 季度成交成为关键因素,其中改善需求强劲的一线城市将迎来强劲复苏,我们看好深圳本地板块的招商地产、中洲控股、天健集团、深振业等,另外转型房企和国企改革方面我们推荐:中南建设、天宸股份、建发股份、世茂股份、世联行。蓝筹地产推荐顺序为:保利地产、华侨城、万科、华夏幸福。

支撑评级的要点

1-3 月,房地产投资同比增长8.5%,较1-2 月回落1.9 个百分点。商品房新开工面积同比下降18.4%,较1-2 月扩大0.8 个百分点;施工面积同比增长6.8%,较1-2 月回落0.9 个百分点;土地购置面积同比大幅下降32.4%,比1-2 月扩大0.7 个百分点。1 季度房地产投资增速加速下滑对固定资产投资和GDP 增长都造成较大压力,“330”政策的出台正是基于稳定商品房投资、加快去库存的目的。从土地购置和新开工面积继续扩大跌幅、二三线城市库存仍需去化来看,投资增速企稳回升预计等到下半年。

1-3 月,商品房销售面积为18,254 万平方米,同比下降9.2%,降幅收窄7.1 个百分点;销售额为12,023 亿元,同比下降9.3%,收窄6.5 个点;商品房销售均价6,587 元/平米,同比下降0.1%。3 月百城价格指数同比环比双跌,环比跌幅有所收窄。3 月销售基本回复到去年同月水平微降1.6%,地产新政和公积金政策落地,再加14 年2 季度基数较低,预计2 季度观望需求释放将带动成交量同比回升,城市间增幅分布不均,改善需求强劲的一线城市和一些人口净流入的二线城市是复苏主力军。

1-3 月,房地产开发企业到位资金27,892 亿元,同比下降2.9%,较前2月下降4.5 个百分点。各类资金来源全线下降,其中国内贷款同比下降6.1%,转升为降,银行贷款投放下降,来自销售的定金预收款及按揭贷款也比较疲弱。预计二套房按揭放松可以带动相关数据回升。

1-3 月,40 城土地成交面积同比下降35.9%,成交金额同比下降45%,较上月收窄4.5 个百分点。3 月40 城土地成交均价环比下降12.3%,其中一线城市环比上升58.6%,二三线城市环比下降16%。1 季度土地市场整体低迷,结构继续分化。一线城市成交均价明显上升,二三线城市土地入市量增加,但价格持续下行。

政策方面,3 月30 日楼市新政出台,二套房首付比例降至四成,二手房交易免营业税年限从五年缩短至两年,随后上海、浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积金新政落地;津闵粤自贸区总体方案、长江中游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等在本月获批;国务院落实政府工作报告,要求15 部委支持居民自改善性住房需求;农村土改试点正式启动;京津冀协同发展规划或4 月底下发。