1-3月房地产开发投资数据点评:投资持续探底,销售已见曙光

事项:4月15日,国家统计局公布了2015年1-3月房地产开发和销售数据,全国房地产开发投资累计完成额1.7万亿元,同比上涨8.5%;商品房累计新开工面积2.4亿平米,同比下降18.4%;商品房销售额1.2万亿元,同比下降9.3%;土地成交价款1123亿元,同比下降27.8%。

住宅投资开发再探底:一季度房地产开发投资完成额1.7万亿元,同比上升8.5%,增速较上期下降1.9个百分点,较去年同期下降8.3个百分点。分类型来看,主要是体量占比大的住宅投资增速降幅较大,同比下降了3.2个百分点至5.9%;而办公楼同比增长20.6%,增速上升了5.7个百分点;商业地产投资增速下降1个百分点至17.2%。

土地市场维持低迷:一季度土地成交价款1123亿元,同比下降27.8%,增速虽较上期回升2.4个百分点,但依然处于近6年的低位。1-3月累计土地成交价格同比上升6.7%,较上期上升4.4个百分点,较去年同期下降7.4个百分点。土地市场的低迷符合预期,在销售出现大幅回升前,土地成交难见改善。

新开工继续走低:一季度商品房累计新开工面积18.4亿平米,同比下降18.4%,增速较前期下降0.7个百分点。3月份市场销售虽大幅好转,但存量较大的二三线城市去库存压力依然严峻,新开工走低是必然现象。我们依然维持此前判断,新开工在二季度后方可见生机。

开发资金来源同比降2.9%:一季度房地产开发资金来源2.79万亿元,同比下降2.9%(1-2月为同比上升0.6%),开发贷出现五年来的首次同比下滑,反映出由于房企违约事件影响下银行对开发贷日趋谨慎的态度,开发企业资金面仍然趋紧。按揭贷款同比增1%,延续1-2月的上涨趋势,反映出按揭贷款的放松趋势,为后续销售延续恢复提供基础。

销量延续回暖:季度商品房销售额1.2万亿元,同比下降9.3%,降幅较前二月收窄6.5个百分点。1-3月累计销售均价为6587元/平米,同比下降0.13%,价跌量升有利于市场复苏。3月份30个大中城市日均成交量同比上升5.7%,表明市场已逐渐褪去年初的黯淡,降息等政策性利好效果逐渐显现。330政策进一步刺激了市场需求,流动性加强释放,预计二季度销量将有较大幅度上升,同比转正概率加大。

投资建议:一季度房地产投资各项数据基本符合预期,投资增速作为销售的滞后指标在一季度延续下滑符合预期,土地市场未见明显恢复,土地价格溢价率出现下降依旧反映出市场处于去库存阶段,销售在1-2月疲软,但3月末出现明显回升,判断4月在新政的刺激下将会走出上扬曲线。市场在短期的回暖是大概率事件,但三四线城市能否追随一线城市的步伐仍需观察,同时短期刺激政策加大了长期风险,于投资而言是短多长空,建议投资者短期选择有业绩有主题的投资标的做波段操作,推荐国企改革主题:深振业、深天健、招商地产、鲁商置业。