房地产行业2015年1-3月份数据点评:销售有所回升,行业仍需要加大刺激

事件:

2015年4月15日国家统计局公布了2015年1-3月份房地产市场数据。

观点:

1.投资建议

2015年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%。商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%。商品房销售额12023亿元,下降9.3%。1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米,同比增长6.8%。房屋新开工面积23724万平方米,下降18.4%。房屋竣工面积16994万平方米,下降8.2%。新开工增速比上月下降,这影响房地产开发投资的增速。施工面积仍在下降,市场仍需要去库存。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%。由于库存的压力,年初土地市场遇冷。1-3月份,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。

3月份,国房景气指数又创近二年来新低。房地产开发投资增速的下降对GDP的增长产生较大不利影响。我们预计宏观政策会进一步放松,将进一步有利于房地产股的提升。前期区域型房地产公司的股价表现更好些,而全国型龙头房地产上市公司的股价表现不足,随着政策的进一步放松,建议重点关注综合优势强的行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产等;二是关注区域战略型将给企业带来战略性发展机会的中国武夷、金融街、华夏幸福、首开股份、厦门国贸、建发股份、荣盛发展等;三是新的机遇给予企业带来新机会的嘉凯城、信达地产等。

2.国房景气指数又创历史新低

2015年3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.11,比上月回落0.66点。国房景气指数又创近二年来新低。

3.房地产开发投资增长继续下降

2015年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中,住宅投资11156亿元,增长5.9%,增速回落3.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。虽然新年开始房地产开发投资整体增长无起色,但中部地区的增速环比有提高。

1-3月份,东部地区房地产开发投资10003亿元,同比增长9.5%,增速比1-2月份回落1.9个百分点;中部地区投资3116亿元,增长6.9%,增速提高0.2个百分点;西部地区投资3531亿元,增长7.5%,增速回落3.6个百分点。

4.企业新开工意愿仍不强,增速继续回落

1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米,同比增长6.8%,增速比1-2月份回落0.8个百分点。其中,住宅施工面积407714万平方米,增长3.7%。房屋新开工面积23724万平方米,下降18.4%,降幅扩大0.7个百分点。其中,住宅新开工面积16791万平方米,下降20.9%。房屋竣工面积16994万平方米,下降8.2%,降幅收窄4.7个百分点。其中,住宅竣工面积12392万平方米,下降10.9%。

新开工增速比上月下降,这影响房地产开发投资的增速。施工面积仍在下降,市场仍需要去库存。

5.土地购置同比下降创新低

1-3月份,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%,降幅比1-2月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1123亿元,下降27.8%,降幅收窄2.4个百分点。由于库存的压力,一季度土地市场遇冷。

6.商品房销售同比增长开始回升

1-3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中,住宅销售面积下降9.8%,办公楼销售面积下降23.3%,商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元,下降9.3%,降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中,住宅销售额下降9.1%,办公楼销售额下降26.5%,商业营业用房销售额增长1.8%。

1-3月份,东部地区商品房销售面积8542万平方米,同比下降11.9%,降幅比1-2月份收窄5.6个百分点;销售额7120亿元,下降10.8%,降幅收窄5.6个百分点。中部地区商品房销售面积4742万平方米,下降10.9%,降幅收窄11.2个百分点;销售额2377亿元,下降10.4%,降幅收窄11.1个百分点。西部地区商品房销售面积4970万平方米,下降2.3%,降幅收窄5.3个百分点;销售额2526亿元,下降3.9%,降幅收窄3.7个百分点。

3月末,商品房待售面积64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。其中,住宅待售面积增加639万平方米,办公楼待售面积增加14万平方米,商业营业用房待售面积增加255万平方米。

在政策的驱动下,市场观望有所转变,三月份的销售回升符合我们之前的预测,我们认为市场回升仍将持续。

7.资金来源仍紧张

1-3月份,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%,1-2月份为增长1.6%。其中,国内贷款5845亿元,下降6.1%;利用外资93亿元,增长11.3%;自筹资金11214亿元,增长1.1%;其他资金10739亿元,下降5.2%。在其他资金中,定金及预收款6260亿元,下降8.4%;个人按揭贷款3194亿元,增长1.0%。

进入2015年商品房的销售不力,房地产开发企业的资金状况没有得到明显改善,3月份行业的资金同比仍在下降。