房地产行业:政府政策vs开发商资金,赛跑开始

房价环比降幅小幅收窄,政策和开发商资金成本在赛跑。

3月百城价格指数环比下跌0.15%,降幅较2月的-0.24%有所收窄,货币政策放松是主要原因。其中上涨城市增加至43个,环比增加4个。

我们认为,政府和开发商进入赛跑阶段,按照我们年度报告《新玩法,蓝筹出淤》的判断,开发商资金链将进入紧绷阶段,以房地产基金和信托为代表的“高利贷”出现兑付风险的概率大大加强,在对房价造成系统性风险之前,政府推出宽松的速度将大幅加快,不排除一个月推出2个宽松政策的速度。我们反复强调,我们希望看到降准的出台,以暂时解救当前的楼市行情,任何的拖延均将带来小开发商生存空间的压缩,新的预期产生之前,政策对楼市基本面治标不治本的情况将延续。

政策脉冲销售反弹,开发商推盘意愿降至冰点。

我们统计的47个城市3月销售面积环比上升80.3%,同比上升9.4%,较前2月有所恢复,由于为重点代表城市,全国数据同比增速仍可能保持在负值区间。

我们认为,1)销售仍然低于预期,尽管较去年同比增速转正,但货币环境和销售完全不成正比,目前楼市进入政策放松累计效应对抗过去地产非正常上涨后进入衰退的时候;2)4月进入新一轮销售脉冲上涨阶段,新政代表的政府意志将促使犹豫期的购房者入市,带来销售数据较3月进一步好转。

土地市场维持低迷,溢价率下行是前兆,价格下行将是结果。

我们监控的70个城市3月成交金额419亿元,对应土地面积/规划建面分别为566万方/1541万方,溢价率从11%下降至8%,整体成交继续在冰点。

我们认为,土地市场将持续低位运行,当前的溢价率下行和成交金额下行预示着土地市场将进入量价下行通道,一是开发商回款后不再拿地开工,二是地价推动房价上行的时代已经过去,当前房价下行必将带来地价下行。

地产逻辑延续“政策预期à基本面验证à政策预期”,维持增持评级。

我们建议投资者继续寻找转型个股,我们继续建议买入华业地产、建发股份,对于龙头公司,我们从行业的层面判断,近期内将有概率再次出台政策,可以在调整中逐步配置,推荐万科、保利地产,区域龙头推荐首开股份、泰禾集团、中南建设。

风险提示:信贷支持过低。