银行业-房地产新政点评:砖头换钱,三项利好

事件:多部委联合发布房地产新政.

3 月30 日下午,央行、住建部、银监会通知,将改善性二套房首付比例调低至40%(原为60%),公积金首套房首付比例调为20%,公积金二套房(首套已还清贷款)首付比例调为30%。同时,财政部、国税局通知,个人出售满2 年的二手房,非普通住房按差价征收营业税,普通住房免征营业税,不再限定“唯一”。房地产新政的出台反映出高层担忧房地产颓势可能会引致经济下滑失速,同时房地产企业普遍资金紧张也有可能导致金融风险。新政整体上有助于房地产资产变现(砖头变钱),对银行业而言构成多重利好。

利好一:按揭信贷需求有望回升:目前经济仍然疲软,银行对企业信贷投放谨慎,转而偏好个人住房贷款这样的低风险品种。但受制于:(1)行政双限,制约了购房需求,逐步放松后能够释放部分需求;(2)利率折扣力度不足,资金成本仍然较高,SHIBOR(3M)仍在4.9%左右,银行投放按揭的利率折扣不会太低。目前,新政逐步将第一个因素解除,而货币政策的持续宽松也将使利率折扣更具吸引力,我们预计银行按揭贷款投放会逐步提升。

利好二:加速房地产开发商去化,利好资产质量.

贷款首付比例的下降有助于释放改善性需求,房地产商的库存去化有望加快。目前,房地产商资金面普遍较紧,中小开发商尤甚,今明两年还有较高的房地产贷款、房地产信托、房地产私募基金的兑付压力,整个体系面临一定的金融风险。新政助其去化,改善财务状况,从而利好于银行房地产开发类资产(贷款或非标)。

利好三:加速二手房周转,同样利好资产质量:此前,银行部分不良贷款以房地产为抵押,因抵押物变卖难而导致不良资产难以处置。首付比例和税收政策有助于二手房周转,加快抵押物变卖,回收不良资产。抵押贷款在全部贷款中的比例较高,因此可明显利好资产质量。

投资建议、个股推荐与风险提示:我们维持行业买入评级。后期我们将持续跟踪新政实话效果,跟踪银行资产质量。重点推荐工商银行、交通银行、兴业银行、宁波银行。风险在于房地产超预期走软。