住房信贷政策调整点评:由虚到实的试探

事件:中国人民银行、住建部、银监会联合发文:对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。同时,财政部发文:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

点评:此次房地产信贷政策调整符合我们预期。我们认为,房地产行业政策层面的放松,刺激需求端的恢复,稳定房地产投资惯性下滑的态势,是今年稳增长政策的重要着力点。2015年1-2月经济超预期的下滑显示出经济自身动力已然衰减,在经济增速接近底线边缘的时候,对投资具有乘数效应的房地产行业在稳增长政策中起到重要作用。从去年四季度开始,除一线城市以外的各地政府纷纷放开限购政策,从数据上看,一方面房地产待售面积同比增速从去年11月开始逐渐下降,结束连续八个月增速上升的局面,显示出库存调整在政策的刺激下已经显现;另一方面新增住户中长期人民币贷款从去年11月开始出现环比改善,且高于往年同期值,结合房地产销售数据的回暖,我们认为住户中长期贷款的增长是源于住户房地产贷款的扩张,房地产需求开始转暖。但是从2015年开始,房地产销售数据又开始出现下滑态势,2月份销售面积同比增速下滑至-16.3%,降幅进一步扩大。根据地产销售数据的恶化,我们认为二三线城市放开限购政策的效果已经被消化,如果不进一步刺激地产的需求端,房地产惯性下滑态势将持续。此次信贷政策的调整,是对前期放开限购政策的补充,进一步释放房地产行业需求;同时前期放松限购政策只是限定于二三线城市,而此次地产信贷政策是包含一线城市在内的整体房地产市场的政策举动,我们认为从对地产需求的刺激力度大于此前政策。

从此次政策刺激效果上分析,从短期来看,房地产行业的库存水平仍然较高,待售面积63922万平米,处于历史高位水平,去库存仍将是今年房地产企业的主要目标,对房地产行业投资拉动作用较小。但是政策刺激有望带动地产产业链上中上游行业投资扩张的预期,目前房地产行业投资的一些领先指标出现好转,水泥产量、玻璃产量、电冰箱销量都出现了不同程度的反弹。从信贷数据来看,社会融资总量同比增速领先于商品房销售面积增速,如果信贷数据出现趋势性的好转,地产产业链相关行业盈利有望改善。

市场观点:此次房地产信贷政策的调整,已部分被市场所预期,短期在情绪面上利好地产板块的走势。从中期行业配置角度看,需要密切关注三月份信贷数据,我们认为这是一次从政策刺激到基本面反映,由虚到实的试探。如果政策效果被证实有效,从配置角度上我们建议对地产产业链上的行业进行战略性的配置,建议关注建材、建筑、钢铁、有色等行业机会。