房地产行业-下调二套房首付比例事件点评:火力全开,地产全方位进入宽松周期

事件:

央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%,使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税

核心观点:

“紧供给,促需求”,组合拳出击全面松绑楼市,政策出台恰逢其时。在需求动力疲软、高库存已成常态化的背景下,地产刺激政策出台早已被市场达成共识,此次降低于套房贷首付比例是对总理两会上关于“支持自住、改善性住房”表态的直接反应,力度超出市场此前预期(此前传言二套房贷首付比例降至50%),显著提升了居民购买力,同时结合上周五住建部国土部“关于优化用地供应结构”新政,分别从需求端和供给端全面松绑楼市。一季度楼市销量低迷,在此时间节点发布新政,救市意味浓重,随着二季度传统销售旺季的到来,叠加此次政策松绑效应,楼市暖春值得期待。

中央层面公积金新政定调,进一步政策利好释放仍可期待。此前多个地方政府已出台今年第一波救市政策,放松公积金贷款首付比例成为标配,而随着中央层面为公积金首付比例划定标准,预计其他各地方政府公积金贷款细则将积极跟进,我们认为公积金贷款首付调整虽然覆盖人群有限,但已表明政府对首置刚需支持的决心,本次调控并未提及首套房商业贷款首付比例调整相关内容,若楼市持续下行,不排除松绑政策进一步加码的可能,政策面仍有边际改善空间。

“后限购时代”存量市场渐成主流,交易税免征条件放宽促进二手市场流转。目前一线城市二手房市场交易量已远超一手房市场,随着土地供应的接近饱和,重点城市增量市场向存量市场的转化将成为大势所趋,免征二手房交易税的年限从5年降低至2年,此前多由买方支付的交易税免征条件放宽,一方面增强买家购买力,另一方面也为改善性需求的集中释放做足政策储备。

投资建议:政策面改善与否是决定地产股走势的关键变量,在行业下行触底期,随着政府循序渐进的救市政策持续强化,地产股往往会迎来趋势性反转行情,站在当前时点,我们依然坚信地产股短期内能够走出强于大盘的行情,建议关注改善型住宅占比较高的泰禾集团、地产蓝筹股招商地产、保利地产,国企改革受益标的中粮地产、天健集团。

风险提示:房地产销量大幅下滑等。