中国经济事件点评:房地产宽松再加码,效果有待观察

居民购房首付比例调低,住房转让营业税征收年限缩短。今日,央行宣布对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,购买二套房最低首付款比例由之前的60%调整为40%。缴存职工家庭使用公积金委托贷购买首套自住房最低首付比例为20%,已经拥有一套住房且结清购房贷款,使用公积金贷款购买二套房最低首付比例为30%。同样,财政部于今日宣布将个人住房转让营业税征收年限从购买5年以内缩短至2年以内。降低首付比例与缩短营业税征收年限显示政策对房地产友好度显著上升,二套房首付比例从60%调低至40%的力度超出市场预期,改善性居住需求将得到有效释放。

经济下行压力加大,房地产是稳增长关键。年初以来,经济下行压力再度加大,根据目前公布数据,1季度GDP增速将逼近7%的增长目标。基础设施建设投资受制于地方政府融资体制改革难以显著回升,而产能过剩和通货紧缩持续抑制制造业投资,房地产是今年经济能否稳定增长的关键。然而房地产需求从年初以来持续疲弱,1-2月销售面积同比下跌16.3%,高频数据显示3月份销售并未有所改善。房地产市场持续疲弱迫使决策层加大对房地产市场的友好程度,力图推动房地产市场企稳回升,减缓经济下行压力。

目前政策是以往房地产调控政策的正常化,经济下行压力之下未来宽松政策将持续加码。以前政府通过提高首付比例、征收税收以及限购限贷等抑制过热的房地产市场,然而随着房地产供需形势转变,抑制性的政策需要逐步释放。去年下半年,大部分城市取消限购,限贷政策出现放松。购房首付比例降低与营业税征收年限缩短均是此前房地产调控政策的正常化。随着经济下行压力加大,政府对房地产市场企稳诉求的上升将迫使房地产宽松政策不断加码,未来房地产开发商融资限制等都将渐次放松,同时货币政策宽松程度或继续扩大。

当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。虽然宽松政策不断加码,然而房地产供需基本面延续,特别是在三四线城市,去库存压力依然严峻。14年12月,三四线城市1商品房销售面积同比下跌8.1%,而商品房施工面积同比增长12.8%,供需失衡面临持续加剧压力。去年下半年限购限贷放松以及降息、信贷投放加大等宽松货币政策推动房地产市场在4季度短暂复苏,2月份央行再度降息将准,配合当前房地产调整政策正常化,能否推动房地产市场企稳回升,有待继续观察。如果房地产市场继续疲弱,宽松政策需要再度加码。

股市资金虹吸效应挤压房地产市场资金供给。宽松的货币政策推动了资本市场繁荣,对实体经济资金供给形成挤压,对具有一定资本属性的房地产更是形成双重抑制。一方面,虽然信贷供给持续扩张,但股市景气吸引资本通过各种渠道流入,信贷投放与固定资产投资到位资金之间出现明显列差,今年1-2月居民中长期贷款5158亿元,然而房地产投资资金来源中个人按揭贷款部分仅为2161亿元。另一方面,股市景气带动居民和企业资产配置发生显著变化,无论居民和企业的自有资金,还是通过融资得到资金,配置房产意愿均有所下降,而通过各种渠道进入股市意愿显著上升。房地产开发资金来源中自有资金部分已经在今年1-2月同比下跌3.4%。资本市场过渡加杠杆明显加大实体经济融资困难,需要通过加强强监管和货币政策结构调整抑制资本市场融资行为,促进资金流入实体经济。强监管和货币政策结构调整抑制资本市场融资行为,促进资金流入实体经济。