房地产行业:地方细则符合预期,提高行业配置建议至“超配”

地方细则落地,基本未超国五条范围,符合预期。3月底,包括北京、上海等一线城市和南京、重庆等二线城市纷纷出台国五条细则。从内容上看,北京细则由于提及单身人士限购一套住房和适当上调二套房贷款比例,内容略超国五条;其余城市基本未超出国五条范畴。鉴于北京细则此前已有媒体报道,因此,综合来看,地方细则符合市场预期。

重点公司估值调整已反映政策预期。我们依然从估值和盈利两方面分析。从时间上看,地产板块从年初调整至今已3个月;空间上看,重点公司已有20%以上的跌幅。目前重点公司对应的13年平均市盈率不到8X,已经接近过去两年的估值底部,处在收益大于风险阶段。

业绩已经锁定,销售仍将增长。从目前已经披露的重点公司年报来看,13年业绩均已基本锁定。从我们对上市公司的调研情况来看,重点上市公司13年销售预计平均较12年增长30%左右,考虑到毛利率因素,也就意味着这些公司14年的业绩保守将增长20%以上,目前股价对应14年的市盈率仅在6倍。

二季度板块上涨的驱动因素主要为估值修复。考虑到12年二季度销售基数较高,同时13年二季度面临政策消化期,销售同比增长速度应弱于12年同期。这也意味着,二季度地产股的行情预计将主要是估值修复行情,盈利推动的力度较弱。因此,我们对此次行情的涨幅判断在20%左右。当然,若二季度销售同比依然能保持高增长,涨幅应还可以高看一线。总体而言,目前地产股的风险很小。

风险提示:(1)政策风险;(2)系统性风险。