房地产行业:住宅成交高位震荡,继续配置地产股

【建议全面配置地产股】降息对地产行业的供需两端均有明显的影响,对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始,对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。10月至今地产成交较上半年明显回暖,预计未来地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成调整。地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,全面看好地产股。行业配置分3条主线:(1)建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种,推荐万科、保利地产、招商地产。高弹性建议关注泰禾集团、阳光城。(2)京津冀一体化正在加速,继续推荐京津冀一体化相关个股,包括华夏幸福、宝硕股份等。(3)地产企业转型仍是未来地产行业最主要的投资机会,推荐宋都股份、冠城大通。

本周上证综指和深证成指分别上涨9.50%、11.83%,申万地产指数上涨3.20%,在28个一级行业中排第10位,其中龙头企业和类金融股表现最好。

截止本周末,四季度房地产信托发行规模同比仍维持低位,利率有所提高。

四季度房地产信托发行共173支,发行规模279.5亿,同比下降70.6%,平均发行期限1.63年,较去年同期下降0.24年,发行利率上升30bp 至9.88%,与三季度相比上升24bp。

要闻点评:

1.1. 《不动产登记条例》预计年内出台,对地产行业影响主要在心理层面。1)我们认为不动产登记制度的关键是摸清住房分配状况,核心是确权,为市场经济奠定法律基础,并为长期财税体制改革提供依据。另一方面也表明全国性财产税征收还处在摸底阶段,短期不会有实质性政策出台。本次事件对地产行业的影响主要在心理层面。2)不动产登记并非针对房地产,非住房的不动产登记也是重点。目前大中城市住房信息登记已经比较完善,欠缺的仅仅是各地之间的联网,这跟不动产登记制度关系不大。

1.2. 万科11月销售业绩点评:销售环比小幅回落,继续看好龙头地产企业估值回升。我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。在当前降息周期开始的大背景下,公司作为行业龙头的估值将继续得到修复,公司目前相对H股折价13%。我们维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,公司今年销售肯定突破2000亿,上调公司目标价至2015年7X 的PE 目标价15.89元。

成交:周商品住宅成交面积环比回落,同比维持正增长。

(1)一手房:本周我们统计的42个城市商品住宅成交面积环比有所回落,同比增速维持正增长。本周住宅合计成交面积568.0万平方米,较上周环比下降5.8%,同比增长 7.8%,同比增速较上周回落5.4个百分点。分城市来看,三线城市环比下降,一二线仍维持正增长。本周一、二、三线城市同比分别变动+26.1%、+8.6%和-7.4%,同比增速较上周分别变动+1.7、-4.2和-13.4个百分点,环比分别较上周变动-0.5%、-5.1%和-12.5%。

(2)库存:本周末24个城市一手房可售套数160.4万套,同比/环比变动+36.1%/+0.6%,根据月销售数量统计去化周期为13.3个月,较上周无变动,较去年同期增加3.4个月。其中一、二、三线城市库存同比增43%、25%和51%,分别需去化7.1、13.5、23.3个月,同比分别增加1.1、2.9、10.7个月。

(3)二手房:本周16个城市二手房成交面积维持高位,成交面积同比增2.6%。

流动性:本周央行暂停公开市场操作,实现净投放300亿。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期。