房地产行业:截至目前业绩期综述,降库存为2015年关注重点

业绩综述:利润率符合预期,财务状况各不相同。

目前我们覆盖范围内已有三分之一的开发商(10家)公布了2014年业绩。尽管各家开发商的净利润或高于或低于市场预期,但大部分开发商的利润率基本符合预期,而财务实力各不相同。富力地产的财务状况最为疲弱,今年将不支付股息,而过去5年其平均派息率为41%,龙湖地产的财务状况最为稳健,碧桂园紧随其后。

按揭利率下降令购房比租房更具吸引力。

随着福建省率先宣布对首次购房者提高按揭比率,我们预计将有更多城市采取类似措施,这可能会推动交易量在更广范围内稳健复苏。鉴于过去一年租金稳定或上涨但房价下滑,截至2015年2月,四个一线城市和两个二线城市(天津和成都)的平均租金收益率为2.5%,较2014年初的谷底值高14个百分点,从而使拥有房产逐渐变得比租房更具吸引力。

库存需下降以巩固财务状况。

我们认为受到二季度成交量走强以及2015年下半年房价企稳的推动,房地产板块的估值将进一步复苏。同时,我们认为对于研究范围内的开发商来说,降库存比新一轮的土地储备扩张更有助于提升股价。截至2014年底,目前已公布业绩的开发商的库存销售比从2013年的1.94倍升至2.02倍,平均现金回款比率(2014年底预收账款在未结算销售中的占比)从2013年的72%降至63%;此外,2014年一二线城市强劲的土地价格也远超过研究范围内开发商财务费用小幅下降带来的正面影响。

二季度行业趋势好转应会支撑估值上升。

我们研究范围内大部分海外上市股当前对应的2015年底预期净资产价值仍处于周期低位,我们认为这反映了年初至今销售的疲弱以及对政府反腐举措的担忧。我们覆盖的内地上市开发商表现基本持平,但在2014年四季度强劲上涨后今年以来表现落后于沪深300指数,且大部分股票估值仍然低于2010年下半年以来的长期周期中值。我们认为二季度销售的走强将推动估值复苏。评级为买入的股票:海外上市股:碧桂园(强力买入名单)、万达商业、万科H、龙湖地产、雅居乐、保利置业、合景泰富;内地上市:万科A(强力买入名单)、保利A、华侨城、招商地产B。