世联行:打开存量空间、开启外延增长

1.事件.

2015 年3 月12 日公告显示,公司及其合作伙伴拟投资4.2 亿元人民币收购深圳市云房网络科技有限公司(即“Q 房网”)15%的股权,各方已于3 月11 日签署了《投资协议书》。

2015 年3 月13 日公告显示,公司收到中国证监会核准世联行非公开发行股票的批复。

2.我们的分析与判断.

(一)入股Q 房网提升存量房市场表现.

公司的传统经纪业务分为二手房租赁和买卖代理业务。从2011年四季度开始公司逐步收缩经纪业务规模,2013 年公司将世联行经纪并入深圳代理业务部管理,战略地位进一步下降,营收占比进一步下滑,当年为0.73%。但我国存量房市场空间巨大,在移动互联网改造的大趋势下,公司逐步改变通过线下分支机构拓展实现内生增长的发展方式。此次入股Q 房网,可以看做是公司通过外延式增长提升存量房市场表现的手段,由于公司存量房业务基数很低,此次入股尝试对公司而言意义十分重大。

在2014 年7 月升级为Q 房网O2O 模式的世华地产,是珠三角地区相当有影响力的代理商,在二手房领域是龙头地位。目前Q 房网上线城市数已达17 个,品牌特许加盟店300 余家,目前正在有序拓展长三角和环渤海覆盖城市。在2014 年9 月,Q 房网全面推行的独立经纪人和高佣金模式褒贬不一,也曾遭遇传统代理商的集体抵制,但在四季度Q 房网的多项业务指标取得重大突破。2014年Q 房网营业收入5.64 亿元。2015 年,Q 房网通过经营模式的进一步创新,经纪人规模有望进一步增长,业务指标还将会取得重大突破。世联行通过参股Q 房网,正好补足其在存量市场业务的短缺。

(二)后续协同效应有望逐步显现.

Q 房网具有良好的互联网基因,以网络找房、O2O 特许加盟、新房电商、住房金融为四大核心平台,拥有Q 房网APP、移动盘客通、微房网店、手机盘客通、新盘通等产品。而世联行的O2M战略目前面临的任务是进入存量市场、扩大入口份额和深化用户服务。公司通过参股Q 房网,不仅切入存量市场,还能起到一系列的协同效应。第一:扩大了入口流量份额,新房和二手房的客源从某种程度上讲重合度不高,公司入股成功后,可通过大数据共享或接口引入等方式提升公司互联网应用平台客户的入口流量;第二:参与“独立经纪人”模式,利用Q 房网的经纪人资源有效对抗房多多、好屋中国等互联网经纪平台公司的冲击;第三,世联行当前发展较快的家圆云贷等金融服务产品有望与Q房网的代理销售实现优势互补,进一步开拓金融服务板块的发展空间。

(三)O2M 战略下此类参股或并购行为或成常态.

移动互联网对行业的改造是全方位的,在同一个时间截面针对不同层次不同类别的业务可能同时处于被改造的过程中。公司的O2M 战略绝不仅仅只是自身的线下经纪人资源和自建的移动互联网应用平台,而是指行业内的线下组织能力建设和移动互联网解决方案与数据分析、客户定制和产品设计共同构建的应用平台。我们判断,如果要进一步地积累和拓展交易入口流量、延生房地产服务产业链、实现大数据的共享整合,公司未来参股和并购Q 房网这类具备互联网基因和优质资源的公司或成为常态。

3.投资建议.

公司14 年下半年金融服务增长迅猛、代理销售弹性显现,公司具备相当的安全边际。同时在公司祥云战略的不断推进下,公司从内生增长向外延增长方向延续,我们看好房地产服务业巨大的发展空间和公司的核心竞争能力。我们预计公司2014-2016 年的EPS 分别为0.52、0.65 和0.95 元,考虑到标的稀缺性和移动互联网改造浪潮下外延式增长的弹性空间,将目标价位由此前的22.75 元提升到32.5 元,维持买入评级。

4.风险提示.

入股未能成功、Q 房网区域拓展低于预期。