房地产行业:再次降息,地产销售望获提振

策消息:

央行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自2014年11月22日以来的第二次降息。

政策点评:

二次降息如约来临,货币宽松继续支持地产销售及降低房企融资成本。继11月22日后央行再次降息,存贷款基准利率下降25个基点。从购房成本角度,降息后,5年期以上贷款利率从6.15%下降至5.90%,降息前14年末按揭贷款加权利率6.25%(基本相当于基准利率),降息后100万元基准利率房贷每月还款将下降144元,降幅2%。从房企角度,作为资金密集型行业,3季度末,地产板块净负债率创下100%的历史新高值,板块14年3季度末合计有息负债8,900亿元,较13年末增长25%,两次降息节约板块利息支出约58亿元,占13年板块利润总额的4%,降息对降低房企融资成本、减轻资金压力效果直接;同时,近期房企中票、短期融资券、企业债、定向增发等多种融资渠道均已畅通,REITs 试点也开始推出,行业资金环境改善明显,龙头企业整合空间也将借此打开。

15年前两月经济偏弱房地产成交量走低,后续行业政策放松值得期待。2015年1-2月份由于春节偏晚,供求乏力,房地产成交在12月份反弹后有走低态势,1、2月份单月30大中城市房地产交易面积同比上升6%和下降11%(2月估算数),其中二线城市供给过剩压力仍然较大,成交面积连续2个月下跌。在整体经济偏弱的环境下,房地产行业依然会是提振经济的抓手,2014年930按揭新政放松了首套房认定标准,对于已还清贷款的二次购房者来说大幅减低了首付负担,同时也推动了平均按揭利率折扣率的提高;未来行业政策方面,二套房高达6成的首付比例,以及二手房市场过于繁重的交易税率预计均将有调整空间,受惠人群继续指向改善性需求的入市,而改善性需求未来将逐步取代首套需求成为需求主体,相关政策放松众望所归。

重点城市库存有拐头迹象,看好一线城市成交弹性和土地价值重估。数据显示,十大城市1月库存总量接近拐头,35城市2月中旬首次出现周库存下降迹象,京沪深等重点城市库存去化十分明显。从历史降息周期来看,降息周期开启后的3个月内可以地产成交量提振明显,且一线城市弹性大于二三线城市(2个月影响:08年一线+202%VS 二三线124%VS、12年一线+31%VS 二三线+3%);由于对未来需求的判断更为乐观、以及库存较低,一线城市土地购置和地价已经再次进入上升通道,1月4个一线城市合计成交土地58宗,成交金额达530.9亿,溢价率达到了28.6%,创造了去年1月以来的溢价率最高点,2月前半月以来一线城市土地市场继续火爆;土储集中于一线城市的房企有望获得土地重估收益。