新鸿基地产:在住宅市场面临挑战的背景下前景依然乐观

新鸿基地产15 财年上半年核心净利润同比下滑20.5%至84.6 亿港币,利润率及已入账住宅销售额均有所下滑,尤其是在内地。然而,公司投资性物业板块实现同比8.1%的利润增长,未来盘源充足。鉴于公司前景乐观以及针对管理层的官司完结后运营恢复正常,我们将目标价由130.40 港币上调为133.90 港币,重申买入评级。

物业销售利润率下滑;投资性物业板块表现依然强劲.

由于提供大幅折扣以促进销售及产品组合变动,15 年上半年香港开发性物业利润率由14 年上半年的47%下降至38%。然而,15 财年前8 个月已锁定280 亿港币的合约销售。凭借充足和平衡的可售资源,公司15 财年全年销售目标(320 亿港币)应能实现。我们预测未来两个财年每年将完工300 万平方英尺建筑面积的开发性物业。

在香港金管局实行新的紧缩性政策的背景下,管理层仍对香港市场感到乐观,原因包括:(1)强劲的本地需求;(2)居民收入增长;以及(3)仍然偏低的利率。公司将继续像以前一样为购房人提供二次按揭贷款。

15 年上半年内地项目的已售建筑面积同比下降22%,利润同比大降76.8%,剔除杭州“之江九里”项目(持有40%权益的合资项目)的亏损后,利润率仍降至24%。管理层认为随着各地政府放松政策以及按揭贷款条件和货币供应的宽松,内地市场将逐步复苏。

健康的财务状况(15 年上半年8.4 倍的利息偿付率)以及负债率的下降(15 年上半年13.8%,14 年15.7%)均为公司补充土地储备创造了有利条件,尤其是考虑到香港土地供应的上升。

香港和内地房地产租赁业务利润同比分别增长7.4%和13.5%,续租租金调升率为正(同比上升20-25%),承租率持续处于高位。公司投资地产组合的高品质及即将推出的大量新投资性物业(2016 年底前将有超过100 万平方英尺的零售面积投入运营)将在艰难的市场环境下为公司注入活力并提升租赁收入。

维持买入评级,目标价上调为133.90 港币.

公司疲软的销售以及香港近期实现的调控可能会对股价造成一定的短期压力。但是,当前股价较净资产折让29%,仍具备吸引力。租赁收入的稳步增长、内地市场的复苏以及恢复正常的运营状况将推动盈利改善。我们重申买入评级,目标价上调为133.9 港币,较净资产折让22%(比13%的历史平均值低0.5 个标准差)。