房地产行业:降价才能去库存,谁能笑到最后?

房价回归下降常态,降价才能去库存。

2月百城价格指数环比下跌0.24%,验证了1月的不正常反弹,同时绝对价格也下降到2014年12月之下,反映价格仍在下行趋势中。其中上涨城市减少至39个,环比减少5个。

我们认为,1)当前价格的重回下行是楼市的正常状态,尽管货币政策放松已经达到3次,但是实际的资金成本没有丝毫下降,反而SHIBOR 利率还在创年内新高,所以开发商降价的应对仍然是当前的唯一选择;2)价格下降暂时还会是趋势,但幅度会逐步收窄,量在价先的逻辑要求销售基本面率先恢复,暂时还没有足够的理由能够预期短期内的大幅改善,所以降价仍然会是主基调,但随着货币放松的效果累积,房价下降的幅度也会逐步收窄。

销量大幅下滑,处在外力不足的自我修复中。

我们统计的48个城市2月销售面积环比下降50.0%,同比下降15.5%,同环比增速继续大幅回落,很大程度上是因为春节扰动,如果合计前2月的销售,则同比下降3%,仍然处在较弱的状态。

我们认为,1)销售数据低于预期,回顾2014年前2月,尽管有部分火爆的2013年销售因银行额度不足结转到了2014年一季度,但实际情况仍然是银行在紧缩额度,所以并无构成高基数;2)销售趋势仍然向好,但要明显改善的时点后移,基本面还处在自我修复中,主要原因是银行成本的超预期上行,而降息在配合利率市场化做存款端的利率上浮比例上调,所以银行对个贷支持力度在打折扣。

房贷利率下降中,但是更多在改善性需求的二套房领域。

1)首套房贷款利率折扣没增加,也加不动。按照融360的监控数据,各大银行首套房的全国平均折扣利率都在0附近,仅个别外资银行平均给到了9折;2)二套房贷贷款利率真的降了很多,且灵活性大幅增加。在930央行限贷放松之后,二套房要求的1.1倍贷款就开始松动,一是体现在贷款比例上,二是体现在灵活性上。

二套房房贷利率的下降,使得改善性需求支撑楼市。看到当前二手房市场活跃度开始增加,因之前政策使得“先卖后买”的改善性需求释放压抑,而切换至“先买后卖”的模式之后,改善性需求活跃度将大幅增加。

行业投资从全国龙头到区域龙头,个股题材开始关注。

上两月我们均建议投资者“买入能够上调RNAV 的区域龙头、寻找政策真空期的个股题材”,主要原因为原有房价假设下的估值修复进入尾声。

本月我们维持观点不变,继续推荐华业地产和首开股份。

风险提示:信贷支持过低。