房地产行业:一支不为地产的强心针

事件: 2月28日晚,央行宣布对称降息,贷款/存款基准利率均降低25bp,并扩大存款上浮倍数限制再次扩大,至1.3倍,前一次是2014年11月20日上调为1.2倍。

利率市场化背景下的降息,并非单纯的雪中送炭。

存款利率上浮倍数再次提高,银行资金成本没有下降。按照1.3倍计算,存款利率最高可以上浮至3.25%,较本次降息前下降5bp,实际影响可以忽略。

我们认为,1)从对经济的支持来看,降息带来的是系统性风险的降低,这无疑是有利的;2)但其带来的利率市场化预期得以加强,银行存款利率和市场利率(参照余额宝)之间的差还有进一步收窄预期,银行资金成本难以下降。以此推断,高折扣的个贷利率仍将是稀缺品,对楼市基本面好转的验证没有帮助。

开发商:没有新增资金流向房地产,直接融资渠道会越走越强。

市场上的钱还是少的,价格指导手段盘活存量资金效果不会明显。截止当前,SHIBOR1M 上升至5.08%,存量资金紧张程度自1月以来一直在变得更加突出,同时,M2同比增速下降至10.8%,新增资金投放速度也一直在下降。

我们认为,此次降息并不会带来的资金的增加,也就不会有更多的资金流向开发商。同时,放开直接融资渠道,开发商对银行依赖下降是趋势,也是银行对成熟期行业资金配置调节的方向,直接融资渠道会越走越强。

购房者:中国进入正实际利率时代,购房者冲动在下降。

依靠负利率刺激投资、刺激消费的时代已经过去。当前实际利率(一年期定存 – CPI)维持在2%左右,结束了过去的负利率刺激时代。

我们认为,本次降息能够降低存款利率,减少实际利率不断提升的动力,但还是需要降准来使得货币超发带来CPI 的回升。要将2%的实际利率重新降低至0%甚至为负,就需要CPI 回到3%附近,这一结果仍然是需要时间来转换。

楼市销售趋势向好,股市从政策预期回归基本面验证。

量在价先仍然是定律,股市将从对政策的预期回到对楼市基本面的验证。我们判断销售逐步回升是趋势,但全国来看每月幅度不会大,长期看好,但本次降息带来的提振作用有限,推荐更有弹性的一线城市龙头,继续推荐首开股份,同时继续寻找个股题材,推荐华业地产。

风险提示:政策始终以盘活存量资金的角度出发,不提供新增资金。