房地产行业:投资回落,政策刺激预期增强

【建议全面配置地产股】“领先大市-A”投资评级,我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响,短期融资融券“灰天鹅”事件不影响行业牛市逻辑,龙头地产企业受益于地产再融资放开,(1)推荐万科、保利、招地,华夏幸福,高弹性关注泰禾集团、阳光城。(2)继续推荐京津冀一体化相关个股,包括华夏幸福、宝硕股份,此外建议积极关注被低估的中国武夷。(3)转型及主题仍是值得重点关注品种,推荐宋都股份、冠城大通、宝硕股份。

本周上证综指和深证成指分别下跌0.73%、0.84%,申万地产指数上涨3.0%,在28 个一级行业中排第12 位。根据用益信托数据显示,截至1 月24 日,今年全国房地产信托共40 只,发行规模108.7 亿元,同比下降63.8%,平均发行期限1.53 年,较去年同期下降0.23 年,发行利率下降1bp 至9.61%。

要闻点评:

1.1. 12 月地产数据:地产投资持续回落,销售环比回升。12 月房地产数据包括土地、投资、销售等,除拿地和销售金额外同比均有所下降,其中新开工同比下降明显,投资、新开工单月环比大幅下降。年新开工由11 月的-9.0%下降至-10.7%,12 月房地产投资累计增速由11 月的11.9%下降至10.5%。土地市场方面,土地购置面积年累计同比降14.0%,但金额同比上升1.0%。另一方面,销售方面全国数据单月环比提升,年同比降幅收窄。今年全国住宅销售面积和金额分别为10.5 亿平方米和6.2 万亿元,分别同比下降9.1%和7.8%,降幅分别较11 月收窄0.9 和1.9 个百分点。销售环比回升除了是年底统计原因外,更主要的是住宅销量确实处在回升趋势中,在我们统计的主要城市销售12 月成交均明显上升,并且该数据从房地产投资资金来源销售回款中得到印证。

2014 年三季度以来房地产行业政策面大幅宽松,四季度政策效果明显体现,我们统计的四季度43 个主要城市住宅成交显著回升,由于受季节性因素影响,2015 年第一周成交有所回落,但此后成交逐渐企稳回升,我们认为今年行业销售复苏是大概率事件。但受全国住宅库存较高影响,房地产企业投资热情减弱,并且房地产投资滞后于销售和新开工的变动,预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程。

住宅成交:周商品住宅成交面积环比小幅上升,一线城市回升幅度较大。

(1)一手房:本周我们统计的42 个城市商品住宅成交面积环比小幅回升,一线城市回升幅度较大。本周住宅合计成交面积453.9 万平方米,较上周环比增长1.6%,同比下降6.2%,同比降幅较上周缩小1.2 个百分点。分城市来看,一线城市环比提升明显,二、三线城市均环比小幅回落,一、三线城市同比增长,一、二、三线城市同比分别变动+36.5%、-19.7%和+3.6%,同比增速较上周提高+29.7、-2.8 和-7.8 个百分点,环比分别较上周变动+21.9%、-1.2%和-7.8%。

(2)库存:本周末24 个城市一手房可售套数164.3 万套,同比/环比变动+31.9%/+0.8%,根据月销售数量统计去化周期为14.2 个月,较上周增加1.4 个月,较去年同期增加3.7 个月。其中一、二、三线城市库存同比增38%、21%和47%,分别需去化6.0、16.1、25.7 个月,同比变动-0.8、+5.9、+10.2 个月。

(3)二手房:本周16 个城市二手房成交面积环比增长0.2%,同比增长24.7%。

流动性:央行公开市场重启7 天逆回购,净投放500 亿风险提示:房地产销售面积降幅超预期,货币政策大幅收紧。