房地产12月报:一线和二三线市场分化,投资增速再创新低

2014 年1-12 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降10.7%和增长10.5%,销售额同比下滑6.3%。12 月房企积极推盘,受到货币、行政、信贷等多重政策利好影响,单月销售额环比和同比分别上升45.9%和2.9%,成交复苏势头强劲,而12 月投资增速继续大幅下滑,全年增速低于预期。目前一线城市和二三线城市市场分化明显,一线地价继续飙升、房价掉头向上,二三线库存绝对额高企、投资疲弱,2015 年投资需求仍将走弱,合理支持地产消费、为优质开发商资金开源是目前GDP 低增速情况下的必然选择,2015 年地产行业的主要看点包括:行业集中度提升、企业转型升级、区域振兴、国企改革。维持板块增持评级,我们首推龙头企业:保利地产、招商地产、万科;区域热点类:华夏幸福、建发股份;转型升级类:世联行、中南建设、冠城大通;国企改革类:天健集团、深振业、华侨城等。

支撑评级的要点.

1-12 月,房地产投资同比增长10.5%,较1-11 月回落1.4 个百分点,单月投资额增速回落至1.9%;商品房新开工面积同比下降10.7%,较1-11月扩大1.7 个百分点;施工面积同比增长9.2%,增速较1-11 月份下降0.9 个百分点;土地购置面积同比大幅下降14%。单月新开工面积和土地购置面积分别同比下滑26.1%和9.8%。投资增速继续创出新低,单月投资增速在高基数背景下,同比更是出现负增长,2015 年行业仍处于去库存状态,我们预测全年新开工和投资增速分别为5%和9.2%。

1-12 月,商品房销售面积120,649 万平方米,同比下降7.6%,降幅较1-11月份收窄0.6 个百分点;销售额76,292 亿元,同比下降6.3%,降幅较1-10 月份收窄0.1 个百分点;销售均价6,339 元/平方米,同比上升0.4%,较1-11 月份下降1.5 个百分点,单月销售面积环比上升43.2%,但同比仍下降4.1%。12 月百城价格指数同比环比双跌,但70 大中城市环比降幅收窄,一线城市新房价格仅深圳出现环涨,二手房则全部上涨,显示年末一线城市复苏势头强劲。

1-12 月,房地产开发企业到位资金121,991 亿元,同比下降0.1%,首次出现负增长。国内贷款同比增长8%,增速回落1 个百分点;自筹资金同比增长6.3%,增速回落1.9 个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降8.8%,降幅缩小0.5 个百分点。12 月开发商到位资金同比继续下滑,按揭贷款反弹较为明显。

1-12 月300 城土地成交规划建筑面积同比下降30%,12 月成交均价环比下降36%。从40 个城市数据来看,土地供应面积同比降22.7%,成交面积同比下降24.8%,累计成交金额同比下降20.3%,较上月下滑3.7个百分点。12 月40 城土地成交均价环比下降52.9%,其中一线城市环比下降69.5%,二三线城市环比下降28.8%。年末土地市场供应收缩,成交环比大幅改善但同比受二三线城市数据拖累继续下降,其中一线和二三线城市单月成交同比分别上升53.5%和下降36%,核心城市的优质地块成为开发商争抢对象。

政策与新闻方面,佳兆业房源被锁、债务违约引发连锁反应;证监会明确上市公司再融资并购重组不再需要国土部事前审查,住建部支持房地产开发企业将存量房源投放到租赁市场;国税局部署工作推动房产税立法;《不动产登记暂行条例》发布,明确信息共享机制;广东、天津、福建自贸区范围和上海自贸区扩围方案公布,多地申报第三批自贸区;京津合作示范区建设正式启动。