房地产行业:投资疲弱,政策宽松持续,借回调买入坚定持有

投资要点:

投资增速再创新低,单月首现负增长。全年房地产投资9.5万亿元,名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),与我们“14年投资增速10%”的判断基本一致,增速较1-11月回落1.4个百分点;12月单月投资同比降1.9%,首次出现负增长。

新开工降幅进一步扩大,行业去库存尚未完成的背景下开发商新开工意愿较弱,全年房屋新开工面积18亿平,同比下滑10.7%,降幅较1-11月扩大1.7个百分点,12月单月降幅达26%;受其影响,全年施工面积72.6亿平,增速回落0.9个百分点至9.2%。土地购置面积同比下滑,土地市场整体仍处于低谷期,全年土地购置面积同比降14.0%,降幅较1-11月收窄0.5个百分点。

12月单月销售降幅大幅收窄,央行降息效果显现,楼市回暖趋势进一步明确。全年商品房销售面积12.1亿平,同比降7.6%,降幅较1-11月收窄0.6个百分点;12月单月销售面积同比仅下降4.1%,降幅环比大幅收窄7个百分点。全年商品房销售金额7.6万亿元,同比降6.3%,降幅较1-11月收窄1.5个百分点。

资金来源增速继续下滑,首次出现负增长。全年资金来源12.2万亿元,同比下降0.1%,较1-11月回落0.7个百分点;其中12月单月资金来源同比下滑6.1%。分项看,资金来源增速进一步下滑主要是受自筹资金、国内贷款增速下滑所累。

虽然楼市销售持续回暖,但去库存需要时间,行业资金状况仍未好转,开发商新开工、拿地积极性仍较弱,投资增速仍在惯性下滑,这也意味着行业政策环境仍将继续宽松。预计2015年下半年房价及投资将全面企稳回升,企业盈利逐步改善,全年成交量有望回升10%,接近2013年的水平,投资增速企稳预计在5%左右。

上周五证监会调整上市公司再融资、并购重组涉房业务监管政策,国土资源部不再进行事前审查,印证了我们去年10月份“房企融资将放开“以及12月末提出的”房企股权债权融资提速”的判断,极大利好此前融资受压制的大型房企。证监会严格清查券商两融问题,有意控制牛市步伐,并为央行后续货币宽松铺路。再度强调我们的观点,房地产板块“上有政策支撑,下有估值保底”、“降息降准不止,做多不息”,借回调买入坚定持有,静待花开。坚定配置:①行业龙头“万科、保利、招地”;②畅享布局京津冀第三极“保定”边白洋淀540平方公里的“华夏幸福”,开发带动文化教育外迁武清固安60平方公里开发区的“金融街”;③业绩超预期“地产+金融”齐飞的价值洼地“泛海控股”;低估值优质公司”首开、世茂股份、福星股份、北京城建、荣盛发展”;④经营持续改善,发展模式变革的:“信达地产、中航地产”。