2014年房地产行业投资策略:改革提升行业空间,预期转变带来正收益

房地产板块在2013 年走势偏弱,前10 月下跌10%,跌幅排23 个一级行业第五,为下跌的7 个板块之一。而行业基本面维持强势,成交量高位平稳,创历史新高,上市房企盈利增速排所有行业第7,地产股走势与基本面有较明显背离。

纵观以往几年板块走势,地产股收益受基本面和政策面合理作用影响,行业政策起到主导作用,基本面往往起到稳定行情,减缓政策利空的作用,13 年的格局则在于房价上涨而政策真空,市场预期混乱的结果。

基本面上,城市间分化加剧,一二线城市在上年中期开始率先反弹, 本年成交量维持高位,三四线城市则有相对较高的涨幅。因供需关系影响,一二线城市房价涨幅居前,三四线基本平稳。

透过供需结构分析,14 年整体价格走势将较13 年缓和。经过近1 年多开发商战略重点转移,供应结构将趋向平衡,一二线供应增加,房价涨幅将趋缓,三四线在未来一段时间内仍将处于去库存阶段。

政策面上,自三月份新国五条后,中央层面没有相关的调控出台,地方上,有部分城市根据当地情况,在原有政策上有进一步收紧或松动, 效用都不大,其中有实质性影响的是增加土地供应量。管理层的调控思路转变较明显,通过增加供应疏导市场,而不是严打需求,能更好起到抑制价格涨幅的效果,为市场化手段替代行政干预创造条件。

11 月份三中全会改革措施与房地产关系紧密的是土地制度、财政税收制度,均是涉及房地产深层次问题的关键,另外有二胎政策,中长期内会形成另一波人口红利。 未来农村集体土地入市,以及宅基地确权,能在供应和需求两端提升行业的成长空间,财税体制改革有利于减轻地方政府对土地垄断,以及对房地产市场的依赖度,均需要较长时间的推进实施,另外房产税立法可大致确定政策推进的时间进度,各项措施均能起到稳定统一市场预期的作用,可看作是市场预期转变的关键点。

2014 年房地产市场量价预计能走平,开发商盈利能力经过低点后, 有望得到提升,基本面上不存在利空,而政策预期趋向一致是影响板块的主要因素,我们看好14 年房地产板块行情,将投资评级由“中性”上调至“推荐”。公司推荐:招商地产、金地集团、万科A、保利地产、苏宁环球、泰禾集团、香江控股、金科股份。