房地产2014年度投资策略:行业增速或将下滑,防御选低估值进攻选主题

投资要点:

地产板块对基本面弹性在弱化

2013年行业基本面以及整体大盘指数相对比,房地产板块表现呈现出些许分歧,销售单月值和绝对值火爆但年化累计同比往下走,板块表现出“钝化”特点,即行业基本面对板块拉动能力在弱化,地产由于近年业绩和估值的底部支撑,使得行业在低位徘徊并且弹性在下降。总结来说就是地产今年走势受到自身估值和业绩支撑略显平淡,但是业绩对板块带动的弹性再弱化。

房地产长期逻辑是城镇化进程

纳瑟姆的城镇化率轨迹可以分为三个阶段:(1)第一阶段是0-30%的过程,属于初级阶段;(2)在经历第一拐点时即城镇化率30%以后进入了第二阶段,加速阶段,发达国家多在此阶段加速,我国目前已经进入第二阶段,1996年时我国首次迈入30%城镇化率第一拐点,目前水平在50%以上;(3)第三阶段是成熟阶段,当达到第二拐点70%时,城镇化率进入减速阶段。我国城镇化率目前53%左右,未来还有很大空间,长期视角下地产仍有空间。

中短期受供求、货币和政策等影响,明年投资增速预计小幅下降

简单来说,目前需求整体受益于80年代婴儿潮影响,刚需和置换需求都处于旺盛期,预计几年需求不错,供给虽然今年土地成交有下降,但是整体供给尚可,地产库存水平尚可,供需影响的行业景气度明年仍会比较旺盛,但是增速或许略有下降,但是受土地供给、货币增速和不低利率以及基数几方面影响,我们认为明年投资增速会在16-17%左右。基本面增速略下降,政策是影响地产行业最重要变量之一,历史轨迹来看调控躲在在房价上涨后进行调控,新一届政府领导班子也带来了新的思路。今年最有代表性的是“新新国五条”和下半年北京出的“京七条”、上海“沪七条”和深圳“深八条”,10月的“京七条”旋即带来新理念,从传统的需求管理开始转向到供给管理,这是调控新的思路。板块还没有到利空出尽时候,房地产税或长效机制以及土地改革是值得关注的最重要政策之一。

投资策略:

我们对明年房地产行业的看法是:综合货币(利率)、土地和基数几个角度行业增速预计明年略下降,但是价格向上仍有大概率,基本面明年中性偏弱的判断,今年以来股价对行业增速弹性减少,一线企业明年业绩增长构成估值基础,但基本面和弹性压制行业行情。政策是个变量,目前节点对地产影响很大,房产税长效机制和土地改革都对行业具有影响。我们对房地产板块维持“增持”评级,对板块性大行情我们偏谨慎的看法,但是局部支线下的机会应该具备。我们投资思路三条:进攻性选择“土地改革带来资产价格重估+新三板放开带来的园区地产机会”,防御性选低估值防御型。

风险提示

投资增速大幅下滑,房产税长效机制落地,房地产价格出现向下拐点