欧亚集团:济南欧亚大观商都将开建推进省外三星战略布局

欧亚集团公告公司控股子公司济南欧亚大观园房地产开发有限公司(公司控股62.78%)将投资建设济南欧亚大观商都。该项目总建筑面积249,470.76平方米,由商业、写字间及公寓、地下车库及附属用房三部分组成。其中:地上20层,建筑面积190,133.24平方米(1-6层为商业,面积约73,380平方米,7~20层为写字间及公寓,面积约116,753.24平方米)。地下3层(车库及附属设施),建筑面积59,337.52平方米。项目总投资142,800万元,其中:建筑安装工程费用93,300万元、其他费用42,700万元、基本预备费6,800万元。项目总建设周期约为2年。我们上调目标价至32.00元/股,维持买入评级。

支撑评级的要点。

项目地理位置较好,位于济南市市中区,东至阳光新路,西至兴济河,南至卧龙路,北至刘长山路,交通极为便利。

项目物业销售收入约为248,080万元,根据济南市商业地产行情和项目地理位置,参照周边地区类似项目销售价格,商业设施销售均价为 8,000元/平方米,公寓、写字间销售均价为 15,000元/平方米,地下车库每个车位销售均价为 10万元/车位。项目商业设施建筑面积 73,380平方米,公寓、写字间建筑面积116,760平方米,地下停车位 2,560个。可预估该项目物业销售收入约为248,080万元(图表1)。根据项目实施进度计划,公司计划项目建成后三年内全部售出,销售期限为3年。每年销售比例为20%、50%和30%(图表2)。

评级面临的主要风险。

外延门店培育期超预期,公司财务压力较大拖累业绩释放。

估值。

由于该项目建设周期为2年,不会对2015-16年的利润产生影响,我们维持公司2014-2016年盈利预测分别为1.88、2.43、3.03元,目标价由29.16元上调至32.00元/股,对应 13倍 2015年市盈率,维持买入评级。