房地产行业:主流房企表现各异,集中度稳步提升

事项:克尔瑞公布2014 年中国大陆区域商品房销售百强排行榜。

平安观点:

龙头房企依旧抢眼,集中度稳步提升。尽管受2013 年需求透支和信贷紧张影响,上半年全国楼市整体平淡,下半年随着限购限贷松绑,降息等“救市”政策的实施,重点城市成交改善。行业龙头在销售、管理及融资的优势,使市场集中度仍在稳步提升,全年销售额TOP10、TOP20 的市占率分别为17.2%和23.2%,较2013 年提升3.5 个和4.3 个百分点。TOP10 的销售金额门槛也由2013 年的554 亿提升至658 亿。万科、绿地双双突破2000 亿大关,同比增速均在20%以上。相比之下,中型房企表现相对分化,富力、融创同比增速超过20%,龙湖、金地增速均在10%以下。

完成率弱于2013 年,房企间表现各异。克尔瑞统计的20 家重点房企平均完成全年目标的96.3%,较2013 年105.6%的完成率下降9.3 个百分点,逾半数未完成年度销售目标。各房企销售目标完成率差异显著,恒大完成全年销售计划的125%,荣盛、金地、花样年等房企完成率均不足85%。开发商完成率较差一方面受2013 年销售形势影响,年初房企普遍将目标定的较高,个别企业即使下调目标依然不能完成目标;另一方面,房企的理念也正发生变化,不再单一关注规模,而是更多追求有质量的增长。

去库存仍将是主旋律,行业集中度有望进一步提升。尽管随着限购限贷松动、降息周期的开启,近期重点城市成交持续好转,十大城市去化月数亦从高点的16.2 个月下降至10.3 个月,但考虑市场尤其是二三线城市绝对库存仍处于高位,去化率未见明显好转,预计在2015 年上半年相当长的一段时间,去库存仍将是市场的主旋律,房价亦有进一步下探的可能。同时考虑到地价并未明显调整,而房价已连续8 个月环比回落,意味着未来行业利润空间将进一步压缩,中小房企的转型出局将被动提升行业集中度。

近期保利、万科相继以不到5%的利率发行中票,发行利率显著低于此前市场预期,亦反映出大型房企优势越加显著,预计未来行业集中度有望进一步提升。

投资建议:自11 月22 日降息以来,地产板块累计涨幅达30%。站在目前时点,我们仍坚定看好地产板块后续表现:1)基本面有保障,12 月重点城市环同比分别上涨14%和28%,考虑到去年春节在1 月,低基数下1 月基本面同比涨幅有望进一步扩大;2)估值仍具吸引力,龙头房企对应2015 年业绩仍仅8-12 倍PE;3)政策利好不断,短期北京公积金政策松动,中期降准降息预期仍在,地产板块为最受益行业之一。具体到个股投资,仍推荐有业绩、有诉求、低估值的龙头房企招商、保利等,及京津冀一体化标的华夏幸福、国企改革标的天健、中洲、华侨城和模式独特的信达地产。

风险提示:基本面回暖不及预期风险。