房地产行业月报-百城价格指数点评与每月盘点第8期:地产估值的饕餮盛宴

房价明降暗升,企稳逐渐体现

百城价格指数降幅拉大,实则算术平均导致,实则基本企稳。12月百城价格指数环比下降0.44%,环比降幅小幅拉大0.06%,主要由三线城市贡献负增长。其中下跌城市减少至70个,环比减少6个。

我们认为,1)当前房价拉大是统计原因,主要原因百城价格指数在分线统计时采用了算术平均,所以使得看起来降幅有所拉大;2)实则基本企稳,从同比下降数量看,已经从76个减少至70个,其中一二线为持平状态,而回暖的均为三线城市,也就是说一线城市的带动作用开始下沉。

销售同环比大幅反弹,12月年内首次同比转正已成定局

12月销售数据同环比数据大幅反弹,年内首次转正将达成,市场关注点从是否转正切换至是否可持续,这也完全不用担心。我们统计的50个城市12月销售面积环比上升18.2%,同比上升28.9%,同环比改善均明显,12月行业数据将因低基数效应,同比转正将做实。

我们认为,1)环比改善是确认了销售回暖,这在10月以来已经能够看到;2)更为关键的同比转正将是基本面对预期的首次验证,后续的关键点从销售是否转正切换至是否具备可持续性;3)持续性也将做实,我们反复强调当前是房企的销售窗口期,需求不是制约销售数据的因素,而是推盘供给,随着资金到期,推盘供给必将增加,数据转正可持续。

地产板块看的并非完全来自销售改善,而更是资产质量改善

1)销售改善确实会有,但由于毛利率下行,最终体现在利润增速上并没有销售增速来得快,同时,由于2014年的房价下行,2015年的当年结算利润率将受到冲击;2)资产质量改善才是当前房企的亮点,来自于偿债能力提升,因为降息带来的债务压力下降和销售改善带来的回款增强;3)弹性最大的个股就是估值最低的蓝筹股,根据万得一致预期,挑选主流开发商,排名最低的包括荣盛发展、万科、保利、首开等公司。

传统开发商的估值提升盛宴,继续买入低估值蓝筹

上两月我们均建议投资者“增配低估值、高增长大型公司”,主要原因在于基本面出现短周期反弹下,传统开发商更为受益。

本月我们仍然建议投资者增配低估值、高增长大型公司,推荐首开股份,并继续买入龙头公司,推荐万科,继续关注华业地产。

风险提示:房价过快反弹,放松预期减弱