房地产行业-百城价格指数点评与每月盘点第9期:房价企稳兑现,量价协同

房价企稳兑现,政策趋势仍是放松房价企稳兑现,单月涨幅较快。1月百城价格指数环比上涨0.21%,在连续8月下降后止跌,10大城市环比上涨0.59%,起到带动作用。其中上涨城市增加至44个,环比增加14个。

我们认为,1)房价企稳符合预期,一线城市抬头势头较强,在此带动下的二三线城市也开始企稳;2)本次回暖幅度略超预期,单月增速回升0.65%,考虑到历史上环比1%即已达到调控风险点,此趋势得以延续的话,也就意味着本轮调控放松的基本结束;3)但12月房价数据假摔是这次增幅过大的主要原因,其背后是房企年底冲销售的略微让利。所以整体上,我们认为当前价格回暖仍是预期之中,过快上涨风险暂时还没有明显的苗头,政策仍然是放松趋势。

销售表现较差,货币刺激带来的短期入市暂告段落,后续依靠量价协同我们统计的50个城市1月销售面积环比下降30.1%,同比上升7.4%,同环比增速的大幅回落是货币放松带来的需求一次性入市的结果,其持续性暂时无法得到支持,原因是银行利率折扣不能足够低。

我们认为,1)销售数据的回升是趋势,其受到银行信贷弱支持的影响,使得力度在短期内不会太高,银行利率折扣的进一步下压,依赖于货币总量放松、而非利率价格放松;2)量价协同带来的需求释放能够进一步体现,这在最新的房价数据中显示得比较明显。

主流房企P/近似RNAV基本为1,找寻能够上调RNAV的区域龙头我们认为,1)龙头公司在地产周期回暖的逻辑是估值修复,核心是资产重估,经过11月20日降息以来的大幅上涨,龙头公司的资产重估修复行情基本走到后半程,当前P/RNAV基本为1;2)找寻能够上调RNAV的标的是接下来找寻板块龙头的关键,我们将区域锁定在弹性更大的一线城市,以北京和深圳为主;3)下一轮的资产重估仍然需要催化剂,货币政策仍然是唯一路径,从结果看,SHIBOR下降至3%以下是银行折扣出现85折的必要条件。

行业投资从全国龙头到区域龙头,个股题材开始关注上两月我们均建议投资者“增配低估值、高增长大型公司”,主要原因在于基本面出现短周期反弹下,传统开发商更为受益。

本月我们建议买入能够上调RNAV的区域龙头,继续推荐首开股份,同时寻找政策真空期的个股题材,推荐华业地产。