房地产行业研究周报:地方到中央,中央到地方

新房成交情况

一线成交涨跌互现。本周北京成交3.8万平方米,环比下降64%,低于年度动态周均68%;上海成交25万平方米,环比上升3%,低于年度动态周均17%;深圳成交5.7万平方米,环比增长84%,低于年度动态周均10%;广州成交11.2万平方米,环比下降9%,低于年度动态周均30%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交7.2万平米,环比下降46%;深圳成交3.6万平米,环比下降18%;天津成交6.7万平米,环比上升8%;杭州成交3.6万平米,环比下降8%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的41%、40%、60%、71%。

行业点评

访客量回升。九月底新房贷政策出台后,成交量没有得到数据上的改善,但访客量有所回升,以北京为例,据链家地产市场研究部统计,“十一”长假期间,虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%,但日均新增客源量较9月份增加25.3%。访客量是成交量的先行指标,预示市场中购房潜力的变化,访客量持续出现回升后,成交的改善终将得到体现。

重庆房产税政策微调。重庆市地税局在官方网站上发布了《重庆市地税局办公室关于个人住房房产税成品住宅装修费扣除的通知》,对于新购商品房属于成品住宅的,按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后,再确认是否属于应税住房,而之前规定是:建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的,按15%的比例扣除装修费后计税,3倍(含)以上的,按20%的比例扣除装修费后计税。简单的说,新规就是将装修费的扣除额从以前的15~20%,全部统一为20%。这一政策本身效力不大,但传递了地方政府刺激市场的态度。

投资建议

行业的救市措施经历了地方限购松绑,到中央层面对房贷政策的调整,未来地方仍将在其权限内继续出台刺激政策,体现了各级政府对帮助市场回暖的决心,我们认为行业的周期曲线会被改写,成交量会触底回升,房价的问题会被延后,板块估值水平得到提升。重点公司推荐招商地产、万科、京投银泰、北京城建、阳光城、中南建设、金科股份。