房地产行业:按揭比例放松的可能性更大;按揭利率下调的可预见性较低

新通知将促进房地产市场健康发展.

9 月30 日收市后,央行和银监会联合发布了关于其将支持房地产市场相关金融服务的通知:1) 加大对保障性安居工程建设的金融支持,对保障房项目的贷款期限从15 年延长至不超过25 年;2) 放松按揭贷款;3) 鼓励发展住房抵押贷款支持证券;4) 支持优质开发商的融资需求,包括开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

按揭贷款放松的要点.

1) 对首次购房者的贷款利率下限仍为贷款基准利率的0.7 倍;2) 对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的购房者,视同于首次购房者,因此享有70%的按揭比率(原为30-40%);3) 在已取消或未实施限购令的城市,对拥有2 套及以上住房的家庭,银行将自主决定按揭比率(原为30-40%)。

执行情况是关键;按揭利率下调的可预见性较低.

我们的中国银行业研究团队认为,短期内银行更有可能提高对住房改善需求的按揭比率(尽管额度尚不确定,而且通过发行住房抵押贷款支持证券来增加按揭贷款的作用可能并不显著),而不是降低按揭利率。因此我们认为从今天发布通知到对房地产交易量产生实质性影响可能还需要一些时间。同时,提高按揭比率(即降低首付)可能会吸引房地产投资者,因为在同样的房价涨幅下,这可能会提高杠杆并因此改善净资产回报率。然而,由于目前的过度供应可能会令房价下跌,这部分投资者此时可能会犹豫是否进入住宅市场。

行业几乎回到上一轮谷底;碧桂园和万科A 位于强力买入名单.

尽管9 月份交易量复苏不如往年强劲(月环比6%,而往年均值为20-30%),但我们仍认为在今天的通知发布后,中国住宅市场将开始稳步复苏,因为该通知至少会有助于释放那些被抑制的需求,从而加快开发商的去杠杆进程并稳定房价。

我们预计2015 年中这一势头将在部分城市逐步变得明显。考虑到我们所覆盖的海外上市开发商的估值目前几乎回到了上一轮谷底,而且所覆盖内地开发商的估值徘徊在区间低端,我们建议投资者为未来几个月逐步的均值回归进行布局(较今日收盘价的上行空间分别为39%和12%)。