房地产行业:“十一”成交季节性下滑,新政有待逐步见效

上周(2014/9/29-2014/10/5)17个城市合计成交38.2万平米,环比下降46.7%,同比增长12%,剔除包含假日天数不同的影响,估算假日成交水平与去年同期相当。国庆节前央行发布按揭新政,全面放松限贷政策,并首提支持改善性需求,托市力度超市场预期。而从数据上看,由于房贷优惠政策尚未在执行层面落地造成假日期间的观望情绪,同时叠加假日季节性的成交下滑以及部分认购转签约的滞后,综合致使“十一”期间成交数据下滑,但目前一二手房市场的看房量确实有较大幅度的上涨,市场情绪在逐步改善,预计后续随着银行执行细则的逐步落地,观望性需求也将逐步入市,提振4季度的楼市成交表现,加快库存去化速度,并且我们预计房企4季度推盘策略仍以去库存为主,全面涨价仍不具备条件,但房企降价意愿将进一步降低。目前行业基本面显著受益于政策宽松,板块有望迎来新一轮估值修复行情,我们维持行业增持评级,龙头房企推荐:万科、保利地产;改善需求房企推荐:华夏幸福、招商地产;高杠杆房企推荐:中南建设、阳光城;并维持推荐转型房企:广宇集团、世联行;及国企改革房企:建发股份、华侨城和天健集团。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积38.2万平米,环比下降46.7%;价格指数环比上升0.8%至202.3;十五大城市新增可售面积197.7万平方米,环比下降59.9%,3个月移动平均去化月数为17.8,较上周上升0.4,3个月移动平均批售比为1.44,持平上周。

政策新闻动态:上周国土资源部出台土地节约集约利用“指导意见”,发改委确定洛阳等62个地区进行创新城镇化试点,央行、银监会发文全面放松首套房认定;央行南昌支行发文将二套房首付从70%降到60%,南宁市10月1日起全面放开住房限购,河南放松首套房标准,公积金贷款买房首付最低20%;用益信托数据显示,上周共成立房地产集合信托产品4款,募集资金2.9亿元,占总规模的4.11%,创近4月新低,中指院数据显示,2014年前三季度,出让金累计为1.7万亿,同比下降22%;招商地产拟重庆布局养老地产;房贷新政节后落地银行称7折利率优惠可能性很小;国土资源部统计显示,在全国106个重点城市中,已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作。

上市公司动态:上周天健集团收购深圳市粤通建设工程有限公司100%的股权;上实发展子公司以7.2亿元收购成都上实置业49.60%股权;华夏幸福出资1亿元设立全资子公司;深振业A 以人民币20.3亿元竞得广州市荔湾区芳村土地使用权;深国商实际控制人旗下的皇庭投资拟以其持有的皇庭文化100%的股权认购公司非公开发行的股票1.1亿股;栖霞建设以2亿元将持有的网板公司50%的股权转让给江苏汇金控股集;云南城投筹划非公开发行股票事项,自10月8日起停牌。融资方面,大名城拟非公开发行5亿股A 股,募资30亿元;华夏幸福拟向银行间市场交易商协会申请注册发行不超过39亿元的中期票据;银亿股份拟申请发行不超过17亿元的中期票据。

投资评级和建议

目前房地产行业基本面显著受益于政策宽松,板块有望迎来新一轮估值修复行情,我们维持行业增持评级,公司推荐如下,龙头房企推荐:万科、保利地产;改善需求房企推荐:华夏幸福、招商地产;高杠杆房企推荐:中南建设、阳光城;并维持推荐转型房企:广宇集团、世联行;及维持推荐国企改革房企:建发股份、华侨城和天健集团。