央行“9.30房地产新政策”点评:新刺激对房地产影响有限

主要观点:

新刺激政策的主要要点:1)首套房首付30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;首套房结清相应购房贷款后,2套按首套房贷款政策执行。2)在已取消或未“限购”城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。3)鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。4)支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,开展房地产投资信托基金(REITs)试点。5)地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设,纳入开发性金融支持范围。

新政策是否意味房地产政策转调:我们认为,十八大三中全会召开以来的房地产政策上一直比较注重供给管理,即加大保障房建设和棚户区改造,对房地产开发市场需求端限制和刺激较少。进入三季度以来,经济数据在前期刺激下仍然没有向好迹象,房地产市场投资下滑、交易量价齐跌,开发商经营危机已有显现,邯郸房地产集资无力兑付,出现跑路现象,地下钱庄危机四伏,市场观望情绪浓厚致使楼盘的“金九银十”变得凄凄惨惨。《通知》出台无异于给市场打了一针强心剂,对稳定地产市场发展,逐步改善住房市场质量有较大益处,但并不意味着房地产政策根本转调。

新政策具体影响:本次首套住房政策与调整前政策是一致的,《通知》主要有限刺激了2套住房,并3套住房的交由银行审定,而非政策“一刀切”。但要在结清首套住房贷款才能享受30%和7折利率优惠,因而,刺激力度有限,新政保证了刚需,也为改善住房者的房产置换的机会,可以理解为房地产市场的定向刺激。而对购房人的由过去一刀切交由银行具体定夺,提高了银行的自主权。MBS和REITs为代表的房地产企业融资工具将更加丰富,房地产金融行为更加市场化,风险也进一步被延后且链条延长。