《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》点评:救市力度超预期,地产硬着陆风险下降

事件:

9月30日,央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,多举措救市力度超出市场预期。

点评:

1.本次政策放松惠及购房人、银行、地产商,覆盖了楼市供需的核心主体,属于全面的救市举措。

首先,《通知》大幅放宽了对首套房的认定。《通知》规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,购买2套房时贷款按首套房认定,这与此前传闻的认贷不认房政策相符。比较超预期的是,《通知》规定:“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这意味着目前除了北上广深和三亚五个限购城市外,其余城市的三套及以上房贷都有可能按首套房优惠政策执行,这一定程度上刺激了投资需求,救市意图十分明显。

此前我们预计救市政策会分三步走:第一阶段放开限购,目前已基本完成;第二阶段放宽信贷支持;如前两个阶段不奏效,则第三阶段放宽对投资需求的限制。但从本次政策来看,对投资需求的放松已经开始,早于我们的预期。此前从中央表态来看,投资需求一直是政策限制的重点,这也反映了本次政策放松力度之大,但同时也说明了地产下滑程度和影响可能比市场预期的更加严重。最新数据显示9月全国100个城市新建住宅平均价格环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点,正是地产加速下滑倒逼中央大力度放松。

其次,在房贷利率方面,《通知》规定首套房最低首付款比例依然为30%,但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍,优惠力度较大,如能落实将对购房需求的释放有明显刺激作用。

此外,《通知》内容还涉及增强金融机构个人住房贷款投放能力,以及支持房地产开发企业的合理融资需求。针对银行房贷投放以意愿不强的问题,《通知》鼓励银行发行MBS、长期限专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于支持房贷投放。针对地产商融资问题,《通知》要求银行支持优质地产企业和地产项目的融资需求,支持地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,以及支持地产企业开展REITs试点。

2.政策执行效果依然存在不确定性

本次中央层面的救市政策出台,较之地方政府自下而上的放松,对地产业的利好更加显著,对市场预期会有较强的提振作用,如能充分落实,将有望刺激购房需求集中释放,地产销售数据回升,进而房价的下跌也有望止住。

但首先银行层面存在政策执行的不确定性,即银行是否有充足的意愿加大房贷投放力度,并降低房贷利率。目前来看,虽然政策增加了银行用于房贷的资金来源,但利率下降难度较大。7折房贷利率在4.5%左右,而此前传闻的1万亿PSL利率为4.5%,目前银行3个月以上理财产品收益均在5%以上,因此,银行主动提供7折优惠利率的意愿应该不强。此外,银行出于风险考量,对于未限购城市3套及以上房贷能给予多大的优惠也存在不确定性。银行自身的不确定性,意味着未来央行在房贷方面的窗口指导至关重要。

其次,从中长期来看,我们依然维持房地产大环境已经面临拐点的判断,并且当前的流动性宽松程度与当初4万亿时期不可同日而语,因此虽然本次地产调控政策放松力度已经不比08年弱,但我们认为地产很难再出现一轮大规模的泡沫化进程,救市政策很难扭转长期下滑的趋势。目前市场对此也有较充分的讨论,因此从需求方角度讲,购房人是否会顺应中央号召积极入市存在变数,从而成为影响政策实施效果的一个因素。而从地产商角度看,也可能会将此次救市视作去库存、现金回流的良机,对于是否再次扩大投资可能会较为谨慎,对地产投资以及经济整体的提振作用可能有限。

3.中央释放明确救市信号降低地产硬着陆风险。

虽然政策效果仍有待观察,但我们认为更为重要的是中央已经明确表示了救市意图,这会令地方政府放开手脚实施救市,同时也意味着中央充分认可了稳定房地产的重要性。我们认为目前救市更核心的目的可能在于救助地方政府。一方面,通过稳定楼市预期,稳住土地一级市场,进而稳住地方的土地财政,另一方面,国务院办公厅日前下发了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》,完善地方政府性债务管理框架,明确了中央不为地方债务兜底,地方政府不为企业债务兜底,这是在控制地方财政问题可能引发的债务违约风险。上述政策的出台也从侧面反映了目前地方政府在财政方面面临非常大的压力,已经到了不可不救的地步。因此即便本次政策未达到预期效果,后续政策也会大概率跟进,房地产硬着陆的风险已经显著下降。