房地产行业:基本面将全面回升,维持全面看好地产股

调控以来央行首次发文放松房贷:央行、银监会9月30日下午发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,包括重申首套房贷款利率下限为基准的0.7倍;放松首套房认定标准,认贷不认房;鼓励MBS 等增强金融机构个人住房贷款投放能力;支持房地产开发企业的合理融资需求,开展房地产投资信托基金(REITs)试点等。

点评:

1.央行放松完全符合我们预期,我们在两个月前基于房贷放松全面看好地产股。但要清醒地认识到央行挤牙膏式的刺激完全只是为了托底,楼市不会因此走牛,只是底部被抬高。今年以来房地产投资、销售数据持续恶化,8月房地产投资增速同比增13.2%,远低于去年全年的19.8%,房地产市场去行政化的压力越来越大。

2、房地产销售回升是大概率事件。“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求,由于杠杆的提高,房价只要保持微涨,房产投资价值就较比较高。北京黄金周二手房中介业务繁忙,草根踩盘客户量也很高。销量在十月回升基本上没有任何问题。

3、银行房贷不用担心额度也不用担心意愿,近几年头一次央行正式发文放松房贷,政治压力大,央行也鼓励放房贷手段非常多,本次明确提出的发展MBS 就是长期解决银行惜贷房贷的根本之路。

4、房地产市场基本进入底部区域,未来还有2-3个季度的库存消化期,之后整体供需平衡,房价开始逐步上涨,一线城市将提前。由于目前商品房库存仍处在高位,各主流房企的去化策略仍是加快周转,以价换量为主,预计短期内新开工和房地产投资数据仍难以有大幅好转,但投资增速下滑趋势将得到遏制。

维持行业“领先大市-A”的观点:我们认为地产股会提前反应,预计本轮行情有20%空间,弹性较大的品种用三个维度选择,前期销售差/大户型产品居多/一二线城市,推荐龙头招商地产、保利地产,其他销售一直好的龙头推荐万科、华夏幸福。

行业底部越来越清晰,但增长乏力,转型仍然是未来行业主旋律,我们继续看好转型的地产企业,推荐华业地产、中天城投。

风险提示:房地产销售面积继续大幅下滑。