房地产行业:调控抢跑,积极参与

开发商推盘加大,房价“数据下跌”。

开发商9月推盘加大,房价加速下跌再次加速兑现。9月百城价格指数环比下降0.92%,环比降幅如期拉大0.33%,原因在于以价换量。其中下跌城市增加至79个,环比增加5个。分城市等级看,一线和三线城市房价整体环比降幅拉大,分别下跌0.88%和0.87%,二线城市环比降幅收窄至0.75%。我们认为,1)当前房价更多的呈现数据下跌,而非真实下跌,主要扰动因素有保障房入市;2)楼市调整并不充分,当前房价环比跌幅已经达到历史最大(2008年单月环比跌幅最大为-0.8%),但更为真实的是房价下跌并不明显,甚至一线城市中,深圳出现了房价反弹。

楼市调整未完,银行政府明显抢跑放松。

10月不愿意看到的是在银行、政府配合下,开发商继续惜售,而在前期乐观情绪感染下,出现这种情况的概率并不小,如是,楼市调整未完待续。1)楼市调整需要经历库存去化过程。此轮楼市调整有别于2008、2011年,在于没有经历去库存过程,在销售减少时,开发商同时减少了推盘以对冲供大于求带来的价格下跌;2)同样还需要使开发商资金处于安全水平。

当前开发商的资金来源颇丰,但以融资渠道为主,而非正常的销售渠道,而这会误导开发商对资金的过于乐观,影响对楼市的判断;3)政府和银行是楼市反弹的催化剂,但这次明显抢跑。我们认为,前2个条件都未达成,政府和银行即出台了强力政策以刺激楼市反弹,影响了正常运行秩序,如是,楼市调整未完待续。

资金不紧张、心态不着急,开发商9月初现择时情绪,10月有望好转。

开发商抱择时情绪,不紧张的资金、不着急的心态,换来9月销售同比降幅拉大。我们统计的50个城市9月销售面积环比上升0.2%,同比下降14.1%,较8月表现转差,主要是开发商推货集中在最后一周,影响9月成交。我们上月认为,9月将进入政策放松暂缓、开发商冲动将出现的自然市场,目前看基本达成,1)地方政府层面限购政策放松过程已经大幅放缓;2)开发商冲动却有出现,但出现时点比我们预计的晚了3周。我们认为,当前开发商仍抱有择时情绪,主要原因仍是不紧张的资金(资金来源绝对金额处历史高位、融资来源占比处历史高位)、不着急的心态(地方政府和银行态度都是支持地产),而此现象已经造成9月销售降幅拉大,9月底的集中推盘则显示出了一些来自开发商的诚意。

开发商冲动持续兑现、央行刺激带来楼市反弹,建议积极参与。

上月我们建议投资者“月初播种,月末收割”,主要原因在于开发商冲动(播种)和再投资压力(收割),龙头公司先涨后跌充分印证。

本月我们建议投资者积极买入龙头公司,开发商冲动持续兑现、央行刺激带来基本面反弹。继续推荐华业地产、万科A、首开股份。

风险提示:10月开发商再惜售。